應(yīng)允許樓市下行時(shí)的市場調(diào)整

    剛剛進(jìn)入2018年，蘭州、南京等城市的購房政策出現(xiàn)局部的松動和微調(diào)。蘭州市日前宣布取消該市西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。南京則是針對高層次人才松綁限購，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才憑畢業(yè)證書，先落戶南京。

    受到這些城市地產(chǎn)調(diào)控政策放松的影響，新年開始后的幾個(gè)交易日，證券市場上的地產(chǎn)板塊出現(xiàn)連續(xù)大幅上漲。并且，與此相關(guān)的上游周期行業(yè)也出現(xiàn)了強(qiáng)勢反彈。

    顯然，市場應(yīng)該是將某些城市地產(chǎn)調(diào)控政策放松作為一個(gè)明顯的信號，預(yù)期地方政府將重復(fù)此前地產(chǎn)調(diào)控的做法：當(dāng)持續(xù)的調(diào)控政策逐漸凍結(jié)了市場交易與市場價(jià)格，從而讓市場陷入一個(gè)蕭條的趨勢時(shí)，就轉(zhuǎn)而放松乃至取消調(diào)控政策。這可以說過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控的一條周而復(fù)始的規(guī)律。

    現(xiàn)在只有個(gè)別城市進(jìn)行了有限度的政策調(diào)整，但這種信號對市場而言過于熟悉，因此，人們很容易做出政策將全面調(diào)整的預(yù)期。最近，有媒體以及專家多次提到2018年中國經(jīng)濟(jì)增速依然會有一個(gè)目標(biāo)，這可能意味著“保增長”依然會是一個(gè)比較重要的任務(wù)，從而確認(rèn)了不會任由地產(chǎn)繼續(xù)下行的判斷。另外，中國當(dāng)前主要任務(wù)是防范和化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)，而地產(chǎn)市場的波動是重要的影響因素，必須維持樓市穩(wěn)定。

    有人發(fā)現(xiàn)，不久前結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議通稿中并沒有抑制資產(chǎn)泡沫等內(nèi)容。但是，會議強(qiáng)調(diào)，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。對于樓市的總體要求是，“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”

    也就是說，這次會議不再將樓市投機(jī)炒作引起的價(jià)格上漲作為一個(gè)重點(diǎn)治理的對象，而是專注于長效機(jī)制。在目前長效機(jī)制沒有到位之前，利用大量興建租住房緩解市場需求以及預(yù)期。對于調(diào)控政策本身，則給出了一個(gè)總體要求“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”；同時(shí)，又給了地方一定的自由裁量權(quán)，“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”

    這就要求，既要保持調(diào)控的連續(xù)性，防止市場出現(xiàn)反彈；同時(shí)，又要因城施策，各地根據(jù)本地市場的情況做出靈活處理。蘭州、南京等地就是根據(jù)這個(gè)原則做出政策調(diào)整。

    有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，一刀切的調(diào)控政策可能不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。但是，這一次地產(chǎn)調(diào)控并非是以一刀切的方式進(jìn)行，而是從開始就是因城施策。樓市過熱是從一線城市漸漸向二三線甚至是四線城市蔓延，調(diào)控政策也隨熱點(diǎn)城市的變化而推進(jìn)。

    一些城市在調(diào)控后出現(xiàn)交易量與價(jià)格快速回落，恰恰表明市場是不理性的，甚至夾雜著大量的投機(jī)行為。那么，如果現(xiàn)在開始差別化調(diào)整，允許一些城市放松調(diào)控，就必須重視市場的反應(yīng)，是否還會繼續(xù)出現(xiàn)非理性的交易行為。防止一放就亂、一管就死的現(xiàn)象。

    我們認(rèn)為，在過去兩年，中國大部分城市出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象，甚至在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)格翻番，都是不正常的。在經(jīng)歷調(diào)控之后，那些沒有堅(jiān)實(shí)購買力與剛性需求支撐的城市，房價(jià)下跌也是理所應(yīng)當(dāng)，或許，現(xiàn)在跌一點(diǎn)點(diǎn)是正常的市場調(diào)整。各地政府不應(yīng)該在市場剛有下跌跡象時(shí)就放松調(diào)控干預(yù)市場預(yù)期，而是讓市場進(jìn)行充分的自我調(diào)整。

    中國樓市價(jià)格不斷走高的一個(gè)關(guān)鍵因素是，在價(jià)格快速上漲時(shí)，行動比較慢，可能要上漲了較大幅度才考慮采取行動；而當(dāng)價(jià)格剛剛下跌時(shí)，就快速采取行動，干預(yù)市場預(yù)期。導(dǎo)致市場不能進(jìn)行充分調(diào)整，而是踏著一個(gè)個(gè)政策臺階不斷攀升。

    中國房價(jià)已經(jīng)過高，并影響到整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)高成本運(yùn)行，也削弱了很多家庭的消費(fèi)能力以及生育意愿。考慮到中國社會老齡化程度在逐步提高，家庭杠桿率也不斷攀升，樓市不再適宜作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，以避免經(jīng)濟(jì)增長與金融機(jī)構(gòu)過度依賴地產(chǎn)，產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。