■王麗新

    多元化供給體系的搭建，二手市場房價的連續下跌，似乎正給多重客群出手買房打開不同窗口。

    在新房市場，“剛需”客群持幣觀望，等待更多共有產權房的上市；“剛改”客群正靜待中低價位“限競房”的推出；高端改善客群則因“9070”政策的再度實施，對多種產品類型和戶型面積混搭的社區存疑，正選擇及時出手未過多限制產品的普通商品房。如此局勢之下，北京新房市場成交量仍舊處在低迷時期，或許，大量限競房開閘放水后，持幣客群才會沖進新房市場。

    與新房市場成交量同比腰斬的冷淡相比，二手房市場開始迎來暖意。4月份，北京共售出14964套二手房，創近12個月新高。在《證券日報》記者采訪調查過程中發現，在這一波二手房成交戶型中，大戶型需求熱度提高。換言之，改善型需求正在主導二手房市場。

    究其背后原因，或主要有三。思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認為，首要原因是“限競房”流通性弱分流了一部分人轉去買二手房，因為即將上市的限競房明確5年限售，加上取得相關憑證，或許需要8年左右才能轉讓，這讓一部分人權衡之下選擇了二手房；其次，每年5月份是北京小學啟動入學信息采集期，4月份是學區房的集中交易時間，加上北京各區陸續頒布了新一年入學政策，因此許多購房者為搶位學區房急著買二手房；更重要的是，北京二手房房價已經連續下跌了11個月，市場早已從賣方轉向買方，價格調整到位，引發購房者出手。

    事實上，在去年北京二手房成交的最低點，10月份全月北京僅售出6940套二手房。客觀的市場現實，讓二手業主降低報價，房價普降15%-20%。價格回調后，北京二手房的價值重新被購房者發現和認可，這是造成二手房成交上漲的根本性原因。

    即便如此，目前二手房市場成交量的抬頭也不意味著市場會走向高熱。4月份二手房的回溫，是向正常交易狀態的回歸，因為龐大的存量和被壓抑的需求均在，這個基本面非常清晰。筆者認為，從全年整體趨勢來看，二手房交易量將提升，交易價格將在下跌中趨穩，即“量增價穩”，但不過熱，這將是大概率事件。