導(dǎo)讀
“限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。
在北京樓市的“限改共”傳言發(fā)酵了近兩個(gè)月后，這只“靴子”終于出現(xiàn)落地的可能。
5月7日，北京市住建委就限房價(jià)項(xiàng)目的銷售管理辦法公開征求社會(huì)意見。意見要求限房價(jià)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)作出對(duì)比，價(jià)差比低于15%時(shí)，項(xiàng)目將由開發(fā)商直接作為商品房銷售；價(jià)差比不低于15%時(shí)，將收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
第二種情況就是所謂的“限改共”。根據(jù)這一方式，購房人獲得銷售限價(jià)占評(píng)估價(jià)比例部分的產(chǎn)權(quán)份額，剩余比例產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為北京市保障房中心代持的政府產(chǎn)權(quán)份額。
雖然只是征求意見稿，文件仍然引發(fā)廣泛的討論，其中不乏反對(duì)聲音。但專家普遍指出，此舉的實(shí)際影響范圍并不大，且最終目的是為實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。
因調(diào)控力度偏大、出臺(tái)時(shí)間較早，北京被視為樓市調(diào)控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出，無論最終出臺(tái)與否，“限改共”釋放出信號(hào)意義已不容忽視。
延續(xù)“雙防雙保”
在北京市場(chǎng)，政府調(diào)控或指導(dǎo)房價(jià)的項(xiàng)目，名詞甚多，經(jīng)濟(jì)適用房已基本退出，此前的“限價(jià)房”也被新的“限房價(jià)、控地價(jià)”項(xiàng)目取代，后者暫時(shí)被稱為“限競(jìng)房”，也是限價(jià)房（或叫限房價(jià)項(xiàng)目）的一種。上述通知所稱限房價(jià)項(xiàng)目，就是指按“限房價(jià)、控地價(jià)”方式競(jìng)得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。
北京于2016年9月30日提出“限房價(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式，首批地塊于當(dāng)年年底推出。此后出讓的土地中，大多采用了這種方式。因此，“限改共”受到的關(guān)注度頗高。
“限改共”傳言從今年年初就開始發(fā)酵，一度引發(fā)北京樓市風(fēng)聲鶴唳。相比于坊間流傳的全面實(shí)施，征求意見稿中15%的價(jià)差設(shè)定不算太嚴(yán)厲。
專家指出，北京通過土地出讓形成的限價(jià)商品房共計(jì)61個(gè)，初步估算，大約只有五分之一屬于價(jià)差較大的項(xiàng)目。因此，大部分限房價(jià)項(xiàng)目都不會(huì)被收購作為共有產(chǎn)權(quán)住房，而會(huì)作為商品房來銷售。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在征求意見稿出臺(tái)之前，北京市住建委已經(jīng)就“限改共”問題向部分房企征求意見，其中不乏反對(duì)聲音。有房企人士認(rèn)為，這一方式的行政色彩過于濃厚，扭曲了價(jià)格信號(hào)。在地價(jià)、房價(jià)、產(chǎn)權(quán)比例都被限定的情況下，“開發(fā)商沒什么可以做的，完全變成建筑承包商”，且為了保證項(xiàng)目盈利，會(huì)“想辦法控制成本”。
15%的價(jià)差設(shè)定，被認(rèn)為是妥協(xié)之后的結(jié)果，由于實(shí)際影響有所減弱，因此業(yè)界認(rèn)為該政策最終出臺(tái)的可能性較大。
相比房企人士，專家普遍對(duì)該政策持肯定的態(tài)度，認(rèn)為該措施發(fā)揮政策設(shè)計(jì)的初衷，堵住了限價(jià)房政策的一些漏洞。
“如果限房價(jià)項(xiàng)目銷售時(shí)與周邊商品房價(jià)差較大，那么就會(huì)有較大的獲利空間，一些投資客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了他們炒房牟利的工具。”有專家如此分析。
針對(duì)“限改共”是否存在與民爭(zhēng)利的嫌疑，專家指出，無論是之前的限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則，還是如今的銷售政策，都體現(xiàn)了“雙防雙保”的概念，最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到用來自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。
“雙防”是通過限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。“雙保”則是在限房價(jià)項(xiàng)目的銷售中，既保障了房子是用來住的，也保護(hù)了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機(jī)購房人的擠壓。
堅(jiān)持“房住不炒”
北京就“限改共”征求意見之時(shí)，其他城市的樓市調(diào)控并未止步。
5月7日，哈爾濱發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控，對(duì)6個(gè)主城區(qū)實(shí)施房屋限售，期限為3年。此前，佛山市住建局也發(fā)文要求，開發(fā)商應(yīng)避免在夜間（17：30-次日8：30）進(jìn)行項(xiàng)目開盤或銷售活動(dòng)，對(duì)預(yù)計(jì)購房人數(shù)較多的項(xiàng)目，盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷售。福建省也于本月初發(fā)文，要求各地要加強(qiáng)片區(qū)住房價(jià)格監(jiān)管，實(shí)施“一盤一評(píng)估”。
在部委層面，發(fā)改委、自然資源部、住建部、中國鐵路總公司于5月7日聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)決防控高鐵站周邊的“單純房地產(chǎn)化傾向”。一個(gè)月前的4月9日，發(fā)改委等五部門發(fā)文指出，各地區(qū)要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)。
伴隨著2016年樓市升溫而來的房地產(chǎn)調(diào)控，可謂曠日持久。中原地產(chǎn)指出，從2016年的“9·30新政”算起，樓市調(diào)控至今已出現(xiàn)5輪升級(jí)。其中，僅2018年出臺(tái)的大大小小的調(diào)控政策，就多達(dá)115次。
縱觀我國房地產(chǎn)調(diào)控史，政策出臺(tái)的力度、范圍、密度前所未有。北京的“限改共”政策，被認(rèn)為代表了調(diào)控的新高度。
“雖然有些城市出臺(tái)了落戶新政，但監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)去杠桿、抑投機(jī)的態(tài)度是很堅(jiān)決的，并體現(xiàn)在行動(dòng)上。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，部分城市樓市出現(xiàn)反彈跡象，調(diào)控政策則相應(yīng)加碼。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控一定要跨周期才能達(dá)到效果。因?yàn)?ldquo;當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入反彈階段時(shí)，人們還是習(xí)慣性地去買房，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值”。如果調(diào)控松動(dòng)，市場(chǎng)就容易出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
該人士認(rèn)為，中央提出“房住不炒”的根本目的，在于改變?nèi)藗兊膬r(jià)值觀。為此，監(jiān)管層不惜采用極其嚴(yán)厲的、帶有行政色彩的手段來實(shí)施調(diào)控。他表示，北京此前出臺(tái)的商住房“限購令”，以及很多城市推出的限售政策，雖然都帶有一定的行政色彩，但給購房者帶來的心理沖擊很大。“限改共”正是這一思路的延續(xù)。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，考慮到房地產(chǎn)稅立法、租賃市場(chǎng)培育等長效機(jī)制進(jìn)入關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)在短期內(nèi)降溫。無論北京“限改共”政策出臺(tái)與否，均說明樓市調(diào)控仍有“后手”，繼續(xù)加碼的可能性仍然存在。
