■本報(bào)記者 王麗新

    規(guī)模訴求與高負(fù)債重壓之下，房企不得不以加快增加儲(chǔ)備土地，同時(shí)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度來(lái)保證安全發(fā)展。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)1.32萬(wàn)億元，同比上漲49%，其中，46個(gè)城市土地出讓金超過100億元。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前4個(gè)月，10強(qiáng)房企新增土地貨值高達(dá)1.84萬(wàn)億元，大型房企也在爭(zhēng)相布局三、四線城市，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)份額。

    克而瑞表示，2018年以來(lái)，一、二線城市地價(jià)未有下調(diào)，而熱點(diǎn)三、四線城市地價(jià)快速上漲，但市場(chǎng)房?jī)r(jià)已行至階段性高點(diǎn)，房企盈利空間受限。此外，另有分析人士認(rèn)為，大型房企這幾年市場(chǎng)占有率提升，規(guī)模目標(biāo)不斷調(diào)整，補(bǔ)貨需求越來(lái)越大。

    從土地溢價(jià)率來(lái)看，大部分城市土地溢價(jià)率保持低位，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率。以北京為例，2017年北京土地平均溢價(jià)率是24%，2018年至今則降至13%，明顯降低。同時(shí)，除了個(gè)別三、四線城市土地溢價(jià)率暴漲，大部分城市土地溢價(jià)率出現(xiàn)同比下降的趨勢(shì)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國(guó)多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高。三、四線城市土地市場(chǎng)也明顯活躍，2018年以來(lái)，大量房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷售額創(chuàng)下歷史同期紀(jì)錄。

    不過，克而瑞認(rèn)為，從銷售TOP50房企1月份至4月份的拿地所在城市來(lái)看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現(xiàn)狀，二線城市推出開放的招賢納才政策，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大批的人口遷入加大了對(duì)土地的供給需求。而從百?gòu)?qiáng)房企的拿地表現(xiàn)來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面愈發(fā)堅(jiān)固，其中以華潤(rùn)、招商、旭輝等房企為代表的TOP20房企拿地態(tài)度依然積極。房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度仍不斷提升，三、四線城市仍是未來(lái)承接一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的方向。

    從拿地房企角度來(lái)看，一類房企通過積極拿地來(lái)彌補(bǔ)土儲(chǔ)總量的不足，這其中以華潤(rùn)、中南置地為代表；另一類房企即使土儲(chǔ)充裕，為迅速提升行業(yè)地位，正奮力追擊。如福晟集團(tuán)，2017年年末其總土儲(chǔ)貨值排名在23名，已經(jīng)遠(yuǎn)優(yōu)于銷售排行，但在今年的拿地態(tài)度上仍未松懈，這意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土地儲(chǔ)備等待開發(fā)。

    對(duì)此，同策研究院認(rèn)為，規(guī)模戰(zhàn)之下，市場(chǎng)集中度提高，房企不進(jìn)則退，“做大做強(qiáng)”是當(dāng)下房企的主流選擇，因此規(guī)模房企紛紛表現(xiàn)出激進(jìn)拿地的態(tài)度，尤其是前兩年持續(xù)去庫(kù)存的目標(biāo)下，大部分房企也需要積極補(bǔ)庫(kù)存。