本報記者 陳瀟

    2025年上半年，房地產行業融資環境總體維持寬松，信用債和資產支持證券（ABS）成為支撐房企債務融資的重要渠道。

    中指研究院數據顯示，2025年上半年，房地產行業共實現債券融資2541.9億元，同比下降10.0%，降幅較上年同期有所收窄。其中，信用債成為融資絕對主力，ABS融資占比超三分之一，ABS融資重要性日益顯著。

    具體來看，信用債是房企債券融資的主力，長周期的信用債發行比例亦有所上升。中指研究院數據顯示，2025年上半年，房地產行業信用債發行規模為1526.6億元，占總融資規模的60.1%，平均發行期限3.92年，其中發行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8個百分點，期限顯著延長。

    從頭部房企信用債發行占比來看，發行規模前10的企業信用債融資金額占比達到48.2%，較上年增加4.1個百分點。其中，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）、華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”）發行金額超百億元，北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）等發行金額超50億元。

    “保利發展、華潤置地等頭部企業資金優勢不僅因其良好的信用資質，也與其銷售保持韌性、拿地力度較大有關。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，從信用資質來看，不少頭部企業銷售額超千億元，在投資強度較高的情況下，頭部企業有維持各類融資渠道暢通的需求，但仍會根據自身開發規模、融資成本、融資便捷程度等特點靈活匹配融資結構，以保持債務結構健康和成本可控。

    與此同時，ABS正成為房企融資的重要工具。2025年上半年，房地產行業ABS發行規模達958億元，同比增長4.8%，占債券融資總規模近38%，較上年同期上升5.3個百分點。從發行結構來看，CMBS/CMBN為主要發行類型，占比為46.3%，相比去年同期提升了5.6個百分點。整體來看，ABS平均融資利率同比下降0.32個百分點至2.77%。

    “這類以寫字樓、公寓、園區等持有型資產為基礎的ABS產品更受青睞，反映出投資者對有現金流支撐資產的偏好上升。此外，資金成本下降亦增強了企業發行意愿。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，ABS發行占比提升表明存量資產盤活空間巨大，融資渠道向手握優質持有型資產的企業開放。

    海外債方面，整體發行金額仍處于相對低位。2025年上半年，海外債融資規模為57.3億元，占比不足3%。不過，海外債利率平均達9.73%，說明資金成本仍然高企，企業更傾向于通過國內渠道滿足融資需求。

    整體來看，2025年上半年，房地產行業債券融資平均利率降至2.83%，同比下降0.28個百分點。其中，信用債平均利率為2.61%，ABS平均利率為2.77%，均低于去年同期。

    展望下半年，劉水表示，房地產政策環境預計維持寬松，各項已出臺政策有望進一步落實，但城市及項目分化行情或將延續。企業還應結合銷售拿地情況，提前籌劃現金流，防范資金風險。同時，可積極利用項目“白名單”機制、經營性物業貸、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入。

（編輯 上官夢露）