■一帆

    最近兩天地產板塊連跌，有觀點認為這一情況是受7月份政治局會議中“遏制房價上漲”的論斷影響。筆者以為，該次會議雖然對房地產著墨頗多，但基調總體與此前一脈相承，核心詞句是“下決心解決好房地產市場問題”，并沒有過多的嚴厲辭藻，市場反應有過激嫌疑，倒是當前地產行業(yè)暴露出的一些矛盾問題，值得引起關注。

    最新的全國70城市房價數據顯示，上漲城市數量集群仍在擴大。從供需的角度看，這反映的應該是房地產去庫存成效顯著，市場需求得不到滿足，有效供給不足。以此結合各地在多重調控下仍然祭出搖號購房等新政來推斷，地產商應該銷售暢旺，資金回流順利，開發(fā)投資鏈條將維系，地產行業(yè)運轉平穩(wěn)。

    但是，事實與推斷好像并不太一致。

    一是土地市場流拍嚴重，地產投資數據也并不理想。前7個月各個城市土地市場普遍出現了流標或者底價成交的現象。中國指數研究院發(fā)布的最新統(tǒng)計數據顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產的統(tǒng)計數據顯示，截至7月30日，一線城市土地流標13宗，為最近數年間出現的最大流拍數量，去年同期流拍的土地數量為4宗。一線城市13宗流標地塊中有7宗出現在北京。這反映的是地產投資動力不足，剛好也印證了相關數據：2018年1月份至6月份，全國房地產開發(fā)投資5.6萬億元，同比名義增長9.7%，增速比1月份至5月份回落了0.5個百分點。房地產投資的累計同比增速連續(xù)3個月回落。

    二是地產商資金鏈緊張，并不像銷售數據那樣樂觀。上海證券交易所網站6月15日顯示，北京金融街投資（集團）有限公司擬發(fā)行的50億元（人民幣，下同）小公募公司債，狀態(tài)顯示為“中止”。而這并非個案，國內多家房企發(fā)行的公司債券紛紛處于中止狀態(tài)。在此之前的五個月，已經有合生創(chuàng)展31億元私募債、富力地產60億元私募債、碧桂園200億元小公募、花樣年50億元私募均顯示為中止狀態(tài)。雖然這個中止不代表已經終止，但是融資端收縮是明顯的。據不完全統(tǒng)計顯示，5月份，40家典型上市房企完成融資金額為451.17億元，環(huán)比4月份的769.12億元減少41.34%，是近一年來的最低額。更巧的是，融資減少還遭遇債務償還高峰。有關數據顯示，存續(xù)地產債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。

    所以，地產板塊雖然上半年銷售業(yè)績不俗，但是，上述矛盾現象預示后續(xù)走勢并不明朗，市場心理預期嚴重不穩(wěn)。如果聯(lián)系這次政治局會議精神，那么其中提到的“下決心解決好房地產市場問題”，反而是打開了更廣闊的空間，這其中除了一以貫之的因城施策調控措施，開發(fā)商的資金鏈、房地產投資增速等問題也應是題中之義，讓整個行業(yè)各環(huán)節(jié)順暢，才能合理引導和穩(wěn)定市場預期。