■王麗新

    繼5月21日華泰蘇州恒泰租賃住房REIT上市首日收獲30%漲停后，5月22日，該基金再次以10%的漲幅漲停。另據中指研究院統(tǒng)計，2025年4月份，前30名集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量達132.8萬間，較3月份增加約0.9萬間。

    這兩種現(xiàn)象，不僅透露出資本市場對住房租賃行業(yè)抱有熱情，也展現(xiàn)出長租公寓運營機構拓展業(yè)務的積極意愿，可見住房租賃行業(yè)迎來蓬勃發(fā)展。在筆者看來，隨著我國城市住房從“增量擴張”轉向“存量優(yōu)化”新階段，與過去長租房運營主體沉淀資金過多、收房及運營成本高、資管模式創(chuàng)新不足等發(fā)展痛點相比，當前住房租賃行業(yè)已呈現(xiàn)出三大新看點。

    第一，租賃需求走向“多樣化”，開拓行業(yè)新發(fā)展空間。城市化進程加快和人口結構變化，為住房租賃市場帶來增量空間。《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，四大一線城市中租房人口規(guī)模接近4000萬人，占比接近50%。新市民、青年群體住房租賃需求逐漸從注重單一居住功能性轉向品質化、多元化，“住房+多元化服務”成為核心訴求。

    這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，人才公寓需求持續(xù)擴容。當前，我國戰(zhàn)略性新興產業(yè)和未來產業(yè)快速發(fā)展，相關科創(chuàng)企業(yè)通過補貼租金等多種方式引進和留住高端人才。其二，家庭型租賃需求崛起。年輕家庭未來有望成為租賃市場生力軍，這將催生大量教育、醫(yī)療以及社區(qū)安全等延伸服務需求。其三，高品質租賃居住需求增長。當前，“好房子”工程推進，租賃性住房也在向“綠色+智能”升級，這將有效帶動家具、家電換“綠”、換“智”，乃至親子、適寵化改造等，滿足租戶新需求，拓展新發(fā)展空間。

    第二，租賃住房供應主體更加多元化，重塑“沉睡資產”價值。在我國目前的住房租賃市場體系下，長租房供給主體主要包括保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）和市場化長租房兩類。保租房是由政府政策支持，市場主體投資建設，用于解決市民階段性住房困難的保障性住房，供給對象主要為新市民、青年群體。市場化長租房是由長租機構將收租房屋進行統(tǒng)一裝修后，再租賃給租戶。

    2024年以來，中央及各地多次提及支持收購存量商品房用作保障性住房，更有配套金融政策支持，保租房建設取得了積極進展。尤其是，住建部大力支持地方在收購主體、價格和用途等方面充分行使自主權，極大地擴展了保租房的供給渠道。

    在市場供給端，各地因地制宜探索新發(fā)展路徑，積極盤活存量“沉睡”資源。長租房運營機構也在進行多元化布局，盤活閑置資產成為其主要擴張途徑之一。比如，多地支持將閑置非居住房屋等轉化為保租房。鑒于此，各類租賃企業(yè)均在深度布局這一賽道，新開項目類型囊括保租房、人才專項租賃住房、白領公寓、服務式公寓等，產品供應結構愈發(fā)多元化。

    在政策持續(xù)助力、需求增長的新市場環(huán)境下，租賃企業(yè)資管能力穩(wěn)步提升，其借助智能化運營管理平臺，提升經營效率、服務能力與盈利能力。這為保租房公募REITs（不動產投資信托基金）持續(xù)擴容提供了更多優(yōu)質底層資產。

    第三，租賃住房REITs擴募，投融資環(huán)境持續(xù)改善。過去，長租公寓運營機構多是以粗放式發(fā)展模式支撐規(guī)模擴張，資金壓力大，運營成本高，盈利模式難以為繼。當前，住房租賃市場投融資環(huán)境持續(xù)改善，打破了這一競爭格局。首先，保租房REITs通過首發(fā)與擴募雙輪驅動，為住房租賃行業(yè)打通“投融管退”渠道，正成為點燃行業(yè)發(fā)展的重要資本引擎。2025年以來，已上市保租房REITs價格集體回升，表現(xiàn)優(yōu)于其他基礎設施板塊，抗周期屬性獲得投資者認可。這為以長期主義理念做長租房生意的企業(yè)提供了更多可能性和發(fā)展空間。其次，除公募REITs外，住房租賃市場的多元化融資產品展現(xiàn)出強勁的創(chuàng)新活力與潛力，Pre-REITs、ABS（資產支持證券）、類REITs等工具成為企業(yè)優(yōu)化資金配置的重要手段，甚至有金融機構提出“Pre-REITs+債權聯(lián)動”方案的可行性。最后，長租公寓資產吸引力凸顯，國內外資本積極布局，投資市場表現(xiàn)亮眼。

    長期來看，隨著政策支持加力、供需結構優(yōu)化，住房租賃行業(yè)將蓬勃發(fā)展，走向更加健康可持續(xù)的未來。