截至7月4日，14家在港及內(nèi)地上市的房地產(chǎn)企業(yè)公布了前6個(gè)月的銷售情況。這些企業(yè)共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入1.13萬億元，同比上漲7.8%，在2018年銷售高基數(shù)的背景下實(shí)現(xiàn)銷售額增長(zhǎng)。不過，整體增速較2018年同期下降明顯，且企業(yè)之間分化加劇。有信托公司人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，部分前期較為激進(jìn)的信托公司受到銀監(jiān)“窗口指導(dǎo)”，要求不同程度地控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。下半年房企銷售增長(zhǎng)和融資壓力或增加。

    銷售分化加劇

    從目前情況看，在第一梯隊(duì)“碧萬恒”三家企業(yè)中，除碧桂園外，萬科和中國(guó)恒大都已經(jīng)公告了前6個(gè)月銷售數(shù)據(jù)。

    整體來看，增速均較去年明顯放緩。其中，萬科6月份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積489.3萬平方米，合同銷售金額663.9億元，同比分別增長(zhǎng)8.7%和1%；前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2150.1萬平方米，合同銷售金額3340億元，同比分別增長(zhǎng)5.6%和9.6%。中國(guó)恒大6月份的合約銷售金額約為502.6億元，較去年同期增長(zhǎng)約0.4%；6月份的合約銷售面積約為464.9萬平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米10811元。中國(guó)恒大前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售金額2818億元，同比下降7.4%。

    中小房企呈現(xiàn)增速各異態(tài)勢(shì)。旭輝控股、禹州地產(chǎn)、合生創(chuàng)展和佳源國(guó)際前6個(gè)月銷售額增速居前。其中，合生創(chuàng)展前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額103.69億元，同比增長(zhǎng)66.3%。旭輝控股、禹洲地產(chǎn)和佳源國(guó)際上半年銷售額同比增速分別為34%、32.47%和19%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)比過去的數(shù)據(jù)，2019年前6個(gè)月房企銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)分化。2018年同期，很多房企銷售額同比上漲超過50%，而2019年上半年大部分企業(yè)以平穩(wěn)為主，有的企業(yè)漲幅明顯放緩。整體看，第二季度部分城市樓市活躍度相比一季度有所降溫。房企通常在6月份增加供應(yīng)，以沖刺半年報(bào)業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)7-8月淡季房企的銷售壓力將加大。從2019年以來的數(shù)據(jù)看，隨著龍頭房企銷售的降溫，中型房企競(jìng)爭(zhēng)的局面將逐漸出現(xiàn)。

    土地市場(chǎng)升溫

    銷售增速放緩，但房企6月份“補(bǔ)貨”熱情仍然高漲，且拿地重點(diǎn)地區(qū)不約而同回歸到一二線城市。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行，一二線熱點(diǎn)城市賣地收入合計(jì)達(dá)3609億元，同比上漲達(dá)52%，環(huán)比上漲幅度達(dá)14%。

    6月，13個(gè)一二線城市單月賣地金額超過百億元。這也是最近一年的高點(diǎn)。從具體城市看，杭州單月賣地309億元，位居全國(guó)第一，南京、深圳、寧波和北京四個(gè)城市單月賣地收入均超過200億元。

    張大偉表示，6月一二線城市土地市場(chǎng)熱度再起原因比較多。相比2018年過于嚴(yán)格的土地限制，最近幾個(gè)月來，多地土地市場(chǎng)約束條件相對(duì)減少，一些城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房等方面都有所調(diào)整。在這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，使得開發(fā)商拿地積極性提高。從房企角度來看，房企需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。今年以來，整體資金面有所緩解，部分企業(yè)拿地積極性明顯提高。有的企業(yè)戰(zhàn)略布局增量加大，還有一些新上市的房企增加土地儲(chǔ)備。從市場(chǎng)情況看，第二梯隊(duì)房企搶地最為堅(jiān)決。

    房企人士指出，最近三四線城市樓市依然相對(duì)低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市。這是一二線城市土地市場(chǎng)升溫的主要原因。同時(shí)，不少城市增加土地出讓。不過，一旦土地市場(chǎng)過熱，調(diào)控政策可能出臺(tái)。

    融資環(huán)境或收緊

    今年以來，房企拿地積極性大增，融資環(huán)境較2018年明顯改善是另一大原因，融資成本有所降低。在此背景下，未來融資環(huán)境是否會(huì)收緊備受關(guān)注。同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企月度完成融資情況顯示，經(jīng)歷了5月融資規(guī)模大跳水后，40家典型房企6月份完成融資規(guī)模觸底反彈，共計(jì)完成融資金額折合人民幣611.60億元，環(huán)比上漲66.2%。

    同策研究院數(shù)據(jù)顯示，從融資方式來看，以公司債、信托貸款、開發(fā)貸為主的債權(quán)融資工具仍是房企的主要融資途徑。其中，6月40家典型房企通過公司債共計(jì)融資176.55億元，環(huán)比上漲84.21%。整體看，債務(wù)融資成本略有上漲。此外，今年以來，房企融資呈現(xiàn)出股權(quán)尤其是項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資案例大幅增加的情況。以泰禾集團(tuán)為例，連續(xù)三月不斷出讓項(xiàng)目公司股份。分析人士指出，在樓市仍處于嚴(yán)格調(diào)控的背景下，部分現(xiàn)金流存壓力的企業(yè)或通過轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目減輕壓力。

    瑞銀證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師諶戈認(rèn)為，目前房企融資環(huán)境并未發(fā)生明顯變化，但不排除部分拿地較為激進(jìn)的企業(yè)受到“窗口指導(dǎo)”。整體來看，市場(chǎng)不必對(duì)此過分擔(dān)心。

    諶戈表示，根據(jù)與數(shù)家上市房企的溝通情況，多數(shù)房企反映近期融資環(huán)境和政策未發(fā)生明顯變化，且部分房企近期剛剛成功發(fā)行了債券、ABS等產(chǎn)品。針對(duì)拿到“地王”的公司，機(jī)構(gòu)在融資時(shí)的要求往往有所提高。這一直是行業(yè)慣例，并非近期才出現(xiàn)。但有的公司認(rèn)為，近期融資環(huán)境較稍早前確實(shí)有所收緊，這或有助于土地市場(chǎng)降溫，從而降低拿地成本，房企增厚利潤(rùn)率。