本報記者 劉琪

    今年政府工作報告中提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期”。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》也明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并強調“堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期”。

    這為今年乃至整個“十四五”時期的房地產市場發展走勢定下了基調。需要注意的是，在穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標中，穩地價被列在首位。對此，東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞在接受《證券日報》記者表示，“穩地價”是“穩房價”和“穩預期”的基礎。房價與地價息息相關，當地價上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續穩定供應等方式穩定地價，才能穩定房價和預期，保持房地產市場的持續穩定、健康發展。

    近幾年，全國各地房地產調控政策頻出，其中不乏穩定地價的政策，并且收效甚佳。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《證券日報》記者表示，以北京為例，2016年北京開始推出的限競房地塊、共有產權住房地塊對于穩地價發揮了積極效果。2016年北京住宅用地樓面價同比上漲超40%，2017年漲幅縮小為4%，2018年、2019年樓面價同比下跌，房價漲幅不斷收窄，2017年以來，新建商品住宅價格累計上漲約10%，總體上低于其他核心城市。

    今年以來，地方穩定地價的舉措還在不斷更新。比如1月初，北京市規劃和自然資源委發布《關于北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，修改了海淀區海淀鎮樹村和朝陽區金盞鄉小店村3個地塊的競買規則，試點施行“限地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。這也是北京市土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式進行供地。

    再比如，1月8日，鄭州市人民政府印發《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見》，其中提出，住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達到出讓起始價的120%-130%時熔斷。

    此外，近期還有多地試水“兩集中”出讓土地，如青島市自然資源和規劃局于2月24日發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》，其中明確，嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

    在謝瑞看來，穩地價及相關政策對房企產生一定積極影響。一方面，穩地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩地價背景下拿地競爭趨于理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理補庫存，穩地價要保持土地的持續穩定供應，保持合理程度的增長。

    許小樂認為，地價平穩除了有助于減輕房企融資壓力外，在穩地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利于房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場回歸理性。并且，房企可以在拿地前更充分的進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計并合理定價，避免因過高的土地溢價擠占用于產品質量建設的成本。