繼今年2月全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產的表述中又提出“優化商品房預售資金監管”，這是中央首次對備受關注的預售資金監管政策給出明確的指示。

    為什么新政出臺不到3個月就要進行優化？應該如何優化？接受證券時報記者采訪的業內人士認為，全國性新政出臺后地方執行效果不明顯，需要繼續完善，建議合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監管資金，適當降低預售資金留存比例，優化預售資金支取節點等。

    另外，證券時報記者梳理發現，中央政治局會議后，惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春等多地密集出臺的穩地產政策中，在預售資金監管方面都提出了優化措施。

    已出全國性政策

    執行效果不明顯

    今年2月初，全國性商品房預售資金監督管理辦法已經出臺，這是商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。

    對于時隔不到3個月中央就提出要“優化”預售資金監管的原因，中銀證券房地產行業研究員夏亦豐認為，雖然全國性管理辦法已經出臺，意在糾偏部分預售資金監管收緊過度的城市，一定程度上緩解房企的資金壓力。但從落地效果來看，預售資金的寬松力度與金融機構的實際執行力度均是比較弱的。她認為，中央政治局會議提出要“優化”，體現了中央對于預售資金監管方面的高度重視。

    “此前全國預售資金監管的統一政策出臺后，政策效果不明顯，因為地方采取了保護主義，擔心出爛尾樓，所以地方上執行的效果不明顯，這也跟房企的流動性風險有關系。”一位不愿透露姓名的業內人士對證券時報記者說。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時也表示，盡管國家層面出了預售資金監管新規，但由于很多項目超融、預售資金挪用，導致現金流不足以覆蓋債務。銀行、信托或其他金融債權人作為抵押權人，自然就把預售資金鎖死了，不讓提取，導致資金躺在那里，但項目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權人都來索債權保障，多方博弈導致僵持不下，資金動不了。2月住建部已經發布了一個預售資金監管的新規定，關于監管的內容、監管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點資金監管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問題，需要繼續完善。

    預售資金邊際放松

    有望切實落地執行

    對于如何優化預售資金監管政策，李宇嘉認為，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵，規劃調整等），資金封閉運轉，使用范圍與前序資產負債涉及的項目隔離，通過新的項目盤活，釋放新的預售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務。

    夏亦豐認為，未來預售資金監管可能的改進方向包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預售監管放松，針對信用等級較高的房企，預售資金留存比例適當降低；進一步放開預售資金的監管時間點。

    “銀行保函的方式從理論上看是個好辦法，但也存在問題，就是銀行開一套保函要收手續費，這個費用也不低，這就等于又貸了一筆款，增加了成本。”一位不愿透露姓名的業內人士對證券時報記者說，從支取節點方面優化預售資金監管可能更好，最重要的是監管額度要明確。

    證券時報記者梳理發現，中央政治局會議后，連云港、惠州、徐州、梅州、岳陽、長春等多地密集出臺的穩地產措施中，在預售資金監管方面都提出了優化措施。

    如長春、連云港、徐州都提出采取擔保方式。長春提出，允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售監管資金；連云港提出，要在嚴格執行商品房預售資金監管制度的基礎上，探索采取擔保方式，釋放一定數額資金用于房地產項目的建設和運營。

    長春、徐州、梅州、岳陽等地還都提出優化商品房預售監管資金支取節點。

    其中，徐州提出，由原來的按預售批次調整為按棟支取重點監管資金；梅州提出，增加預售款提取次數，對裝飾工程全部完成并已按三方監管協議提取該進度節點預售款的預售項目，在滿足預售款監管賬戶資金留足入賬資金總額10%的前提下，至竣工驗收備案前，視企業誠信、后續工程量等情形可適當增加1~2次預售款提取次數。

    夏亦豐預計，未來部分城市預售資金的邊際放松在執行層面有望切實落地。