本報記者 吳曉璐

    8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

    中金公司研報稱，本次存量按揭下調細則方式、時點和政策邏輯基本符合此前預期，幅度可能略超預期。存量按揭利率體現出監管部門促進居民消費、減少提前還貸、壓縮違規置換套利空間的政策導向，預計此次存量按揭利率平均下調幅度約為50bp。

    在存量按揭下調50bp的假設下，中金公司估算全行業每年可減少房貸利息約2000億元，相當于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售額的0.5%。對個人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

    中金公司認為本次按揭利率下調主要有五大特點：一是使用新發放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調利率；二是未開放跨行“轉按揭”，由原機構自行下調，避免無序競爭；三是下調范圍限制為首套住房貸款；四是增加了“調整后利率加點幅度不低于原貸款發放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件；五是由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

    對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。中金公司預計，下調將在今年四季度到明年年初有序進行，預計銀行采取發布公告、批量辦理等方式降低協商成本。對銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。

    《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

    中金公司認為，其中主要內容有兩點：一是不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統一為不低于20%和30%；二是將二套住房利率全國政策下限調整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20bp。

    中金地產組認為本次政策力度超出市場此前預期，將有效降低居民購房門檻和成本，促進潛在合理購房需求釋放，同時也將對市場預期起到積極引導作用，共同帶動后市銷售企穩復蘇。首付比例下調也有望促進信貸投放，改善銀行“資產荒”和對公地產敞口資產質量。

（編輯 才山丹）