本報記者 田鵬

    2024年7月2日，建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃（簡稱“建信住租項目”）成功設立，發行規模11.7億元，產品期限為66年。本單項目是繼華泰－中交路建清西大橋持有型不動產資產支持專項計劃（以下簡稱“中交路建項目”）在特許經營權領域完成“首秀”后，實現了“產權屬性”的首單項目落地。

    市場人士表示，持有型ABS產品的落地，通過創新的“六大機制”設計，進一步突出資產信用，在為企業提供豐富金融工具的同時，為投資機構的資產配置提供了新的選擇。

    為企業融資打通“真權益”

    什么是“持有型不動產ABS”產品？從近期在上交所落地多單產品來看，這類產品定位于權益型ABS，是在資產支持證券產品大類框架下推出的創新產品，在項目設計時一般不再設置優先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來為產品增信，而是通過機制創新來壓實資產信用，力求真正實現ABS產品從主體信用向資產信用的成功轉型。

    “對比此次完成發行的建信住租項目和前期落地的中交路建項目來看，兩單項目既有共性，也有差異，為不同類型的企業通過持有型不動產ABS這一產品融資提供不同的范例。”一位資產證券化市場資深投行人士表示。

    “首批入池的三個資產運營穩定，收入來源分散，現金流穩健。我們希望通過優質項目的推出，為投資者提供介入長租公寓賽道的機會。”建信住租相關負責人告訴記者，“本單ABS產品主要著眼于其權益特性，打通了基金資產盤活、存量流轉的新途徑。本單產品自初設以來就受到市場投資人的廣泛關注，含保險、理財、券商自營等多元化頭部投資機構均踴躍參與，簿記當天實現超額募集。”

    中交路橋建設有限公司相關負責人表示：“中交路建項目是以優質資產的真實出售，在企業經營層面有效釋放了存量資產沉淀，釋放了有息負債，既降低了杠桿率，也減少了企業經營風險，是存量資產真實盤活典型范例。后續，集團層面還會繼續推廣和復制，依托此類產品搭建資產盤活新平臺，形成存量資產和新增投資的良性循環。”

    促進投融兩端“雙循環”

    相比于傳統ABS關注優先劣后的分層安排或引入主體信用來為產品增信的產品設計，如今，持有型不動產ABS創新性地在信息披露機制、激勵約束機制、二級市場活躍機制、流動性支持機制、持續擴募機制、運營治理機制等“六大機制”方面做出更為市場化的機制設計，促進投融雙方互信。

    在信息披露機制方面，持有型不動產ABS更加注重信息披露的及時性和有效性。“計劃管理人通過按季披露資產管理報告、凈值公告等定期報告，強化對項目經營情況的披露，讓投資人更高頻地了解項目的運營情況。”建信住租項目計劃管理人中金公司相關負責人表示。

    在產品治理和激勵機制方面，持有型不動產ABS設置了完善的考核機制及激勵約束機制，中交路建項目管理人華泰資管相關負責人告訴記者：“產品治理方面參考公司制治理理念，日常運營由運管機構負責，重大事項交由‘管理委員會’及‘持有人會議’決策，能讓投資機構真正參與到基礎設施資產的運營決策中。”

    記者也了解到，已經發行兩單項目在激勵約束方面均給出了具體的績效目標和不同回報，尤其是對應的激勵將直接給予到管理運營團隊，得到了市場的高度關注和一致好評。

    在流動性支持和交易機制方面，持有型不動產ABS允許設置一定比例的流動性支持機制，滿足部分投資者退出需求，并持續引入二級市場活躍機制，提高產品二級流動性。建信住租負責人告訴記者：“我們希望通過交易機制的設計能夠有效提高產品的流動性，因此建信住租每半年會為各投資機構提供開放退出流動性支持，并通過凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的‘錨’，在激活流動性的同時，穩定二級市場非理性波動。”

    此外，在擴募安排方面，持有型不動產ABS預留了擴募的空間，可以不斷納入后備優質資產，促進產品的可持續發展。據了解，截至目前，建信住租在全國范圍內已儲備相關項目20余個，為產品的持續穩健運行發展提供了充足保障。中交集團也梳理和儲備了一批項目，會持續依托此類產品進行盤活。

    為投資機構創造“好收益”

    持有型不動產ABS從創設到落地過程中，投資機構對權益型ABS產品的看法逐步加深，共識也逐步凝聚，目前已初步形成了特有的產品投資邏輯，大家開始更多地聚焦在產品治理機制、底層資產情況、運營管理等產品要素上。

    在持有型不動產ABS產品推出前，投資機構參與不動產權益投資交易主要依靠公募REITs，而持有型不動產ABS產品為各投資機構提供了一個新的選擇。

    “目前債券收益率持續走低，優質不動產資產的投資性價比進一步凸顯。”一位參與產品投資的保險機構負責人告訴記者，“成熟的持有型不動產ABS產品通過合理引入外部杠桿，成熟的運營機制、流動性機制的設計，同樣可以保障現金收益的穩定以及退出的確定性。”

    更有吸引力的是，持有型不動產ABS附加了底層項目收益，具備資產權益屬性，在保障穩健收益的基礎上存有超額收益的可能。

    “很多投資機構對投資資產的價格波動高度敏感，理財資金更是如此，而以ABS作為產品載體，依托計劃管理人及市場第三方給出的產品估值進行交易，也給理財資金長期配置提供了渠道。”一位理財子公司投資負責人表示。

（編輯 王江浩）