本報記者 張薌逸

    改革商品住房銷售制度是房地產發(fā)展新模式構建過程中的重要環(huán)節(jié)。“有力有序推行現房銷售”是2025年住房城鄉(xiāng)建設領域的重點工作之一。近期，“現房銷售”話題再次成為市場焦點。

    受訪人士認為，在房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的背景下，推行現房銷售有助于構建房地產發(fā)展新模式。短期來看，現房銷售模式可能會增加房企的資金壓力，但從長期來看，其能更好地保障購房者權益、提升產品品質，促進行業(yè)高質量發(fā)展。

    現房銷售實踐已經開展

    近年來，多地就推行現房銷售開展實踐。據中指研究院不完全統(tǒng)計，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺了現房銷售相關政策，例如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現房銷售試點。各地政府從供給和需求兩端入手，通過推出現房銷售地塊、為現房購房者提供契稅補貼等舉措，推行現房銷售。

    目前，已有現房銷售試點項目取得了良好開局。例如，湖北省荊門市的城控·易居苑項目，作為首批現房銷售試點項目之一，在今年4月14日開盤當天推出的5棟106套房源全部售罄。

    進入2025年以來，現房銷售持續(xù)受到各地政府關注。湖南省人民政府辦公廳于今年3月份印發(fā)的《湖南省提振消費專項行動方案》中提出，用好用足房地產調控政策工具箱，優(yōu)化現房銷售試點。

    山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳等9部門年初印發(fā)的《關于促進住房領域消費的行動計劃》則將現房銷售與住房公積金政策相結合，提出“支持現房銷售，購買現房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可提高10%以上”。

    還有城市擬出臺政策，要求新出讓土地開發(fā)的商品房實行現房銷售。河南省信陽市《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》自5月6日起向社會公示，其中提出，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現房銷售”。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，信陽此次出臺的政策將實行現房銷售放在“嚴控預售許可條件”的政策框架下，這體現了降低風險、去庫存、控增量的政策導向。

    隨著各地持續(xù)推進現房銷售，新建商品房現房銷售面積（以下簡稱“現房銷售面積”）占比逐年提升。國家統(tǒng)計局數據顯示，2024年現房銷售面積約為3億平方米，占新建商品房銷售總面積的30.84%。在2023年，這一比重為22.5%。

    今年前三個月，現房銷售面積為0.79億平方米，同比增長14.3%；現房銷售面積占新房銷售面積的比重為36%，較去年同期（30.6%）提升5.4個百分點。

    構建發(fā)展新模式

    “現房銷售是房地產領域一種重要的銷售模式，其優(yōu)勢主要體現在降低購房風險、提升市場透明度和增強消費者信心等方面。”談及現房銷售的影響，嚴躍進對《證券日報》記者表示，對購房者來說，在現房銷售模式下，購房者可以直接查看房屋實體，親身感受房屋的質量、戶型布局以及配套設施的實際情況，對產品有更準確的理解和把握，消除了購房者的后顧之憂。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，對行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點現房銷售，有助于控制供應規(guī)模，直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利于房地產發(fā)展新模式的構建。另外，現房銷售對項目工程質量提出了更高的要求，推動行業(yè)向更高質量發(fā)展。

    值得注意的是，現房銷售與期房銷售的開發(fā)模式存在較大區(qū)別，現房銷售模式對房地產企業(yè)的產品設計水平及資金情況提出了新的要求。

    “在現房銷售模式下，房地產企業(yè)面臨著完全不同的資金回籠模式和較大的資金壓力。”嚴躍進表示，現房銷售要求企業(yè)自行籌集資金完成整個項目的建設，直至房屋達到交付標準。這意味著企業(yè)需要投入大量的自有資金或通過外部融資來支撐項目。

    在陳文靜看來，現房銷售更加考驗企業(yè)的產品力，產品力強、品牌影響力大的企業(yè)未來的發(fā)展機遇可能會更大。

    對于未來推進現房銷售的具體措施，陳文靜建議，要更好地發(fā)揮現房銷售模式的優(yōu)勢，加快構建房地產發(fā)展新模式。從市場角度看，可以在庫存較大的城市或區(qū)域試點推進現房銷售，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，逐漸由期房銷售向現房銷售制度轉型。

    嚴躍進表示，現房銷售模式是對購房權益的保障，也是住房產品更新的重要形式，還要和高品質住宅的建設結合。當前，各地應結合一系列金融政策新要求，在現房銷售方面落實更有力的金融支持，確保房企資金狀況穩(wěn)健，同時激發(fā)房企推進現房制度改革的動力和能力。