本報記者 陳瀟

    4月21日，南方順豐物流REIT在深交所正式上市，成為2025年以來第七只上市的公募REITs產品。

    今年以來，公募REITs不僅保持發行熱度，更在資產類型上不斷突破，新業態、新場景有望加速涌現，REITs正向更多垂直領域延伸，成為撬動存量資產盤活與新型基礎設施建設的重要金融工具。

    近日，《證券日報》記者專訪了戴德梁行北區董事總經理胡峰，作為首批公募REITs產品資產評估“拓荒者”，胡峰團隊見證了市場“從零到一”的重要突破。站在新的起點回望，市場發生了哪些變化，未來行業又有哪些期待？

    廣闊的存量資產市場推動REITs加速發展

    近年來，隨著存量資產規模的擴大，加之政策鼓勵存量資產盤活，經過幾年的嘗試，越來越多的企業選擇通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、類REITs等資產證券化產品獲取融資需求，隨之而來，在政策的支持下，公募REITs也迎來破局。

    作為最早一批“吃螃蟹”的人，胡峰團隊在不動產證券化評估領域類REITs、CMBS、公募REITs、Pre-REITs等都率先參與，在理解公募REITs產品上，他認為，合規性和估值是繞不開的話題。

    “REITs的發行要求非常高，發行的項目既要過往現金流水平足夠穩定良好，同時最終估值還需要達到10億元（保障性租賃住房為8億元）以上規模。在這種情況下，原始權益人在發行時往往會面臨不知道如何選取資產的情況。我們碰到過一些項目，前期沒有重視資產篩查，所有機構進場展開工作后，才發現部分資產在合規性方面存在較嚴重的問題，如果剔除掉，估值規模遠遠不夠，就陷入到兩難的境地。”胡峰如是稱。

    與此同時，大部分可發行的公募REITs底層資產此前并未形成成熟的大宗交易市場，缺少公允資產價值數據，因此申報過程中，資產估值需經過嚴謹的論證。

    “為此，我們針對不同類型資產的首批項目重點參數展開專項研究或調研，此前評估行業比較少有專項研究的，我們通過海外研究、線下調研、同類比較等方法去確定折現率、增長率等參數的取值范圍。”胡峰表示。

    各方的努力也帶來了市場認知的升級。“一開始很多企業對公募REITs的認識只是一個新的融資平臺，但隨著更多業態的公募REITs產品發布，原始權益人也逐步認識到，公募REITs產品對提升自己的品牌力度、知名度、構建‘投融管退’一整套戰略平臺的重要意義。”胡峰表示。

    公募REITs新業態希望能不斷突破

    值得一提的是，盡管國內公募REITs產品數量在亞洲居首，但市值與股市比例僅為0.14%，而國際成熟市場達到2%左右，仍有廣闊發展空間。在胡峰看來，未來市場發展主要有兩大方向，一是產品規模的擴大化，二是產品業態的多元化。

    “2025年公募REITs市場規模有望繼續擴大，新業態希望能不斷突破。去年‘1014號文’放寬的酒店、養老等業態，有待出現新項目。”胡峰表示。

    另一方面，2023年擴募指引出臺后，激勵了一些REITs基金積極擴募，但能夠擴募產品仍是少數。

    胡峰認為，資產類型及規模的擴容對REITs市場建設起到重要作用，REITs單只產品規模的擴大亦有利于提高產品風險承受力和收益。要實現在規模和業態乃至地域上的進一步突破，需要參與者共同努力。

    在信息披露方面，公募REITs是高比例分紅產品，收益主要源自資產層面的運營表現，胡峰認為，提高市場信息披露的頻率是完善公募REITs產品的關鍵之一。

    “當前，公募REITs存續期信息披露規則對資產本身的運營披露提出較高的要求，但單一的資產披露很難揭示出市場變化的趨勢，也難以反映出運營差異的問題所在。提高各業態市場信息披露的頻率和內容，比如區域內的市場供需情況，租金及出租率變動趨勢，這將更有利于投資人做出獨立的投資判斷。”胡峰表示。

    此外，面對不動產行業從開發向運營的轉型，胡峰用“不變中求變”概括破局之道。“作為地產行業的從業者，最大的感觸是既要‘不變’，有所堅守；又要‘求變’，有所革新。堅守的是職業道德，革新的是服務能力。房地產上下游涉及甚廣，從來不缺乏市場，關鍵是能否把握住在變化中的機遇。”胡峰如是稱。

（編輯 孫倩）