自2021年首批公募REITs獲批以來，公募REITs發展迅猛。首單央企倉儲物流基礎設施REITs——中銀中外運倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱中銀中外運倉儲物流REIT，基金代碼：508090）正式開啟募集，募集期為6月23日至6月24日。

    近年來，國家對倉儲物流基礎設施建設的重視程度不斷加強，同時各地不斷大力提振消費、多渠道促進居民增收，在此背景下倉儲物流租賃市場有望迎來需求修復。

    基金發售公告顯示，中銀中外運倉儲物流REIT詢價工作已于6月16日完成，最終定價3.277元/份，將通過戰略配售、網下發售、公眾發售相結合的方式進行發售。按照認購價格3.277元/份和4億份的發售份額計算，若發售成功，預計募集資金總額為13.108億元（不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息）。

    中銀中外運倉儲物流REIT首次發行擬投資的基礎設施資產共6處，均為倉儲物流類基礎設施項目。從區位來看，產品首發資產聚焦于長三角、京津冀、川渝地區的重要物流節點，深度嵌入長江經濟帶與京津冀協同發展區，區域物流需求強勁，有穩定的客戶基礎和貨物流通量。在強大的地理網絡和品牌影響力等加持下，中銀中外運倉儲物流REIT比較優勢凸顯。

    據招募說明書披露，中銀中外運倉儲物流REIT的6處首發資產建筑面積合計30.54萬平方米，可租賃面積合計29.97萬平方米，已出租面積合計28.65萬平方米，出租率達95.59%。其中，5處首發資產均由中國外運全資及控股子公司整租，租約穩定并已續簽五年租約至2032年和2033年，有效保障了資產長期穩定的運營。

    中銀中外運倉儲物流REIT的發起人/原始權益人為中國外運股份有限公司，基金管理人為中銀基金，專項計劃管理人為中銀基金全資子公司中銀資產管理有限公司，中國外運旗下中外運瑞達（上海）供應鏈管理有限公司擔任運營管理機構。

    作為招商局集團第5個REITs產品，中銀中外運倉儲物流REIT是中國外運盤活存量資產、擴大有效投資，推動實體經濟高質量發展的重要舉措。中國外運是招商局集團物流業務的統一運營平臺和統一品牌，是中國領先的綜合物流企業，擁有完善的服務網絡和豐富的物流資源和客戶資源。本次發行，中國外運選取位于經濟發達地區，同時也是中國外運業務經營的核心區域的優質資產作為首發資產，具備現金流穩健、抗風險能力強等特點。

    當前，公募REITs市場資產創新百花齊放，資產類型不斷豐富，為投資者提供多元化選擇的同時，也持續為實體經濟發展注入新的活力。數據顯示，截至6月5日，我國REITs總市值首次站上2000億元，最新市值為2019.91億元，全市場REITs總數量達66只，這也意味著自2021年5月17日首批9只基礎設施公募REITs獲批以來，我國REITs僅用四年時間規模就超2000億元，實現了規模躍遷。（數據來源：wind，截至2025年6月5日）

    當然，公募REITs的快速發展也與監管的支持和服務實體經濟發展方向不斷深化有關，可以預見的是，公募REITs將繼續盤活存量資產、擴大有效投資，為服務實體經濟高質量發展提供更有力的支持，這也為REITs參與方指明方向。未來，中銀基金將全力發揮REITs專業運營管理實力，攜手機構共同為助力中國公募REITs市場高質量發展持續貢獻力量。

    風險提示：公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，本基金在存續期內主要投資于基礎設施資產支持證券全部份額，以獲取基礎設施項目運營收益。因此，本基金與股票型基金、混合型基金和債券型基金等有不同的風險收益特征。一般市場情況下，本基金預期風險及預期收益低于股票型基金，高于債券型基金和貨幣市場基金。本基金在投資運作、交易等環節的主要風險包括與基礎設施基金相關的各項風險因素、與基礎設施項目相關的風險、與專項計劃管理相關的各項風險因素及其他相關的各項風險因素，詳見招募說明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。本資料中觀點僅供參考，不構成對于投資人的任何實質性建議或承諾，也不作為任何法律文件。市場有風險，投資須謹慎。證監會對本基金募集的注冊，證券交易所同意基金份額上市，并不表明其對本基金的價值和收益做出實質性判斷或保證，也不表明投資于本基金沒有風險。投資者應充分了解基礎設施基金投資風險及本風險揭示書所披露的風險因素，審慎作出投資決定。

    （CIS）