本報記者 謝嵐 見習(xí)記者 李昱丞

    進(jìn)入6月份，廣東物業(yè)公司加快了上市步伐。在6月9日至6月16日這8天時間里，力高健康、禹佳生活、長城物業(yè)集團(tuán)相繼遞交了IPO招股書。

    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至6月23日，按照主要辦公地址為基準(zhǔn)，剔除已通過聆訊但未上市的企業(yè)，目前廣東共有6家公司在港交所排隊上市，它們分別是長城物業(yè)集團(tuán)、禹佳生活、力高健康、富力物業(yè)服務(wù)、海悅生活和天譽(yù)青創(chuàng)，占當(dāng)前港交所排隊上市物業(yè)公司總數(shù)的近四成。

    上市門檻升高在即

    廣東物業(yè)公司加快上市步伐

    對于物業(yè)公司近期加快IPO步伐，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認(rèn)為主要原因有三個：“一是作為母公司的房企融資環(huán)境惡化，需要分拆物業(yè)公司上市，打造再融資平臺；其次，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，行業(yè)集中度快速提升，上市是加快企業(yè)發(fā)展和強(qiáng)化收并購能力以提升自身競爭力的重要手段；三是港股未來要提高上市門檻，導(dǎo)致一些中小物業(yè)管理公司扎堆上市。”

    今年5月20日，港交所首次修訂上市申請人主板盈利規(guī)定，將盈利規(guī)定調(diào)高60%，實施日期為2022年1月1日。具體來看，根據(jù)港交所披露的咨詢文件，港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元，其中前兩個財政年度最低盈利總和不低于4500萬港元，最后一個財政年度不低于3500萬港元。

    在此背景下，不少小型物業(yè)企業(yè)面臨年內(nèi)上市的迫切壓力。以力高健康為例，根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，其在2018年、2019年、2020年分別實現(xiàn)歸母凈利潤人民幣1058.60萬元、2790.30萬元、3961.20萬元，大約相當(dāng)于1208.17萬港元、3114.94萬港元、4706.53萬港元，雖然2020年業(yè)績達(dá)標(biāo)，但是2018年、2019年業(yè)績總和低于4500萬港元，如果按照新標(biāo)準(zhǔn)可能無法達(dá)到上市門檻。

    友鄰出行創(chuàng)始人、物業(yè)和社區(qū)經(jīng)濟(jì)分析師黃昇也對《證券日報》記者表示，交易所對物業(yè)公司上市的要求會越來越高，行業(yè)“內(nèi)卷化”將越來越嚴(yán)重。

    值得注意的是，除了長城物業(yè)集團(tuán)以外，其余5家排隊上市的廣東物業(yè)公司都背靠關(guān)聯(lián)房企，例如富力物業(yè)服務(wù)背靠富力地產(chǎn)、力高健康背靠力高集團(tuán)、禹佳生活背靠禹洲集團(tuán)等。

    物業(yè)股稀缺性減弱

    中小規(guī)模公司或遇冷

    截至6月23日，按照港交所行業(yè)分類，港股市場中已有47家物業(yè)公司。而且，這一數(shù)字正在不斷地擴(kuò)張中。6月18日至6月23日這5天時間內(nèi)，已先后有德信服務(wù)、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領(lǐng)悅服務(wù)等4家公司通過港交所聆訊。

    不過，伴隨著物業(yè)公司的上市熱潮，上市物業(yè)公司的數(shù)量與日俱增，物業(yè)股的稀缺性也逐漸減弱，部分新股在市場上受到冷遇。

    以近期通過港交所聆訊的越秀服務(wù)為例，6月21日，越秀服務(wù)結(jié)束招股，公司擬以每股4.88港元至6.52港元的定價區(qū)間全球發(fā)售3.70億股股份，最多集資24.1億港元，其中公開發(fā)售部分需募資額2.41億港元，最終孖展額為9.05億元，超購不足3倍。

    “物業(yè)新股遇冷主要是受物業(yè)板塊估值合理回歸和個股分化、供股增加較快的影響。”柏文喜告訴《證券日報》記者，另一方面新上市物業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍較小、業(yè)績平平且缺乏投資亮點也是原因之一。

    黃昇認(rèn)為，在未來，物業(yè)新股上市遇冷現(xiàn)象會越來越明顯，行業(yè)越來越缺乏想象空間，能夠讓投資機(jī)構(gòu)和二級市場投資者相信的故事也越來越少。

    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至6月24日，今年年內(nèi)在港交所上市的4家物業(yè)企業(yè)2020年的平均營收為7.76億元，而去年在港交所上市的18家物業(yè)企業(yè)2020年的平均營收為26.07億元，規(guī)?？s水的現(xiàn)象較為明顯。

    柏文喜認(rèn)為，隨著物業(yè)股數(shù)量的增多和稀缺性的減弱，未來大中小物業(yè)企業(yè)的市場表現(xiàn)出現(xiàn)較大分化是必然的事。

    就2020年來看，按照后復(fù)權(quán)計算，截至6月24日收盤，收入規(guī)模排名前二十的港股物業(yè)公司股價年內(nèi)平均漲幅為29.18%，遠(yuǎn)高于收入規(guī)模排名后二十的港股物業(yè)公司股價9.67%的年內(nèi)平均漲幅。

    黃昇表示，未來物業(yè)市場兩極分化會越來越嚴(yán)重，強(qiáng)者恒強(qiáng)，誰能夠利用資本迅速“跑馬圈地”，誰才有機(jī)會勝出。