本報見習記者 王小康

    12月14日，萬科股份有限公司在深圳大鵬浪騎游艇會舉行華南媒體交流會。萬科董事會主席郁亮，萬科執(zhí)行副總裁孫嘉、首席財務官孫嘉，萬科高級副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀文以萬科合伙人的身份出席，與來自深圳、廣州、廈門、長沙、南寧等10多個城市的160多位媒體記者進行了交流。

    “活下去”是因為有憂患意識

    “萬科要做城鄉(xiāng)建設、生活服務商。現(xiàn)在可以堂堂正正說，我們（萬科）就是農(nóng)民。”在交流會上最后一位出場的郁亮，以一句幽默的開場白，開啟了與媒體的對話。

    在回答媒體關于萬科為何提出“活下去”的口號時，郁亮又自我地調(diào)侃了一下，“大家一想到活下去，就認為是要飯。其實這是萬科的憂患意識，害怕碰到黑天鵝事件。大企業(yè)更加要如履薄冰地發(fā)展，不然就會遇到黑天鵝事件。”

    談到對于當下房地產(chǎn)行業(yè)的看法，郁亮打趣說：“兩個禮拜前我就解釋過了，房地產(chǎn)行業(yè)還不錯啊，不然你們媒體不會來的。媒體是風向標，如果搞個媒體會沒有人來，那就是真的活不下去了。”

    當被問到如何預測未來的房地產(chǎn)政策，郁亮表示，“萬科從來不預測政策，我們沒有時間研究政策怎么出臺，我們唯一要做的事就是好好干活。政策好跟不好都不要抱怨，沒有這個時間，把活干好就行。”

    不過對于房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷，郁亮還給出了自己的一些看法。他表示，國家長期基調(diào)已經(jīng)定下，即租售并舉。第二，全國范圍內(nèi)住房全面短缺時代基本結(jié)束。第三，城市化進程階段已變，之前是大家從農(nóng)村往城市跑，而今天是都市圈化。這里面都有機會，不應只寄希望于政策放松。

    不再追求老大 不賺最后一個銅板

    萬科在2012年就提出轉(zhuǎn)型，幾年過去了，近年來萬科銷售規(guī)模屢被其他同行趕超。現(xiàn)場有媒體提出，萬科的轉(zhuǎn)型是否早了點，如果專注于房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在應該能繼續(xù)保持老大地位。對此，郁亮表示，“不要以為我們過了點好日子，好日子就能一直過下去。如果我們2012年不轉(zhuǎn)型，今天做到老大，有意義嗎？我們當初轉(zhuǎn)型就是告訴大家，我們不再追求老大。今天萬科盡管不是老大，但我們還在第一集團。而且萬科在第二階段的城市化布局也相對穩(wěn)固。萬科從來沒有說房地產(chǎn)行業(yè)沒有機會，只是行業(yè)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，再想實現(xiàn)50%、100%的高速增長，機會很少。如果只是用短期目光，從絕對規(guī)模來衡量，這是有問題的。”

    郁亮表示，萬科在多元化戰(zhàn)略下并沒有落后什么。房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然在第一梯隊，在都市化的戰(zhàn)略布局上也相對穩(wěn)固。我們能跑贏大市，跟著市場走就好。白銀時代是一場馬拉松比賽，不在某一階段的輸贏，最終目標是在中國房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代勝出。每一年都要勝出，這要求太高了。而隨著行業(yè)背景的轉(zhuǎn)變，對萬科和萬科的多元化業(yè)務也不應以簡單的速度、規(guī)模來衡量。從財務報表分析業(yè)務價值，雖有必要但不充分，萬科的原則是能夠創(chuàng)造真實價值。

    “當一個孩子過了青春期，再以個子長了多少厘米作為成長標記的話，那是錯誤的。因為過了青春期之后，長的是力氣和心智成熟，而不是身高。”郁亮表示，“我們對自己有兩個告誡特別清楚，首先是一定能夠為客戶創(chuàng)造增值價值；只要提供的產(chǎn)品和服務符合老百姓需求，他們愿意買單，這個業(yè)務就是有價值的；其次是在萬科經(jīng)營工作原則里面，有一條規(guī)定——不賺最后的銅板。我們?nèi)魏螛I(yè)務不能以賺夠最后一分錢為主，萬科只不過在別人貪婪的時候沒有貪婪而已。”

    城市更新要保留記憶 煥發(fā)活力

    “城市更新改造這個業(yè)務不是簡單用錢去衡量的問題，這個賺錢不如開發(fā)。當然我們也希望能夠通過煥發(fā)城市新的活力，慢慢也能賺到些錢。”針對“萬科怎么留住老城區(qū)”的問題，郁亮表示，以前的房子質(zhì)量很多不符合現(xiàn)在的要求，經(jīng)過大拆大建才開始重視城市的文化，萬科過去便很重視這種文化，保留遺存，今天不僅要保留歷史記憶，還要煥發(fā)城市活力。城市的更新改造目前看來大有機會，萬科會繼續(xù)花功夫做好。

    對于此前媒體報道的萬科深圳城中村改造計劃“萬村計劃”已經(jīng)全面暫停新拿項目的說法，萬科高級副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官張紀文在交流會上也做了回應，稱公司確實決定在今年9月份之后暫停拓展新項目。

    張紀文表示，萬村業(yè)務安排了四部曲，第一步是進去做一個嘗試，找到未來方向再去運營它，這在一年前就完成了。第二步是鋪排出一定的規(guī)模，目前萬村的房屋大概有7至8萬間；第三步是打磨，所有萬村業(yè)務在7至8萬間的運營和建造中間，我們需要把它運營起來、運營好；第四階段是打磨后未來用什么樣的方式把這個業(yè)務再擴大。現(xiàn)在正在進行第三階段，即如何把7至8萬間開出來，運營好，服務好。

    針對萬科是否“收斂業(yè)務”的疑問，張紀文回應稱，在不能維持發(fā)展的時候，萬科都會停掉這些業(yè)務，停掉的意思是暫時減緩發(fā)展的速度，觀察這個模式應該怎么去做，未來如何復制，如何發(fā)展規(guī)模，如何更好地運營它。現(xiàn)在萬科正在收斂一些小的業(yè)務，其中包括教育業(yè)務以及萬村業(yè)務，收斂是要保證經(jīng)營質(zhì)量，是為了在現(xiàn)在的階段下如何去打磨以獲得未來更好的發(fā)展。不能進一步推廣的，我們就選擇關掉。

    提出“穩(wěn)住基本盤”的口號

    未來萬科會不會做完全不相關的業(yè)務？郁亮表示，未來有可能，但目前不會。萬科現(xiàn)在所做的嘗試和努力，其實都是有一根線連在一塊的，萬科是圍繞相關主業(yè)在做多元化。今年萬科提出“穩(wěn)住基本盤”的口號，這個基本盤就是指開發(fā)業(yè)務。不過，在每個不同的業(yè)務單元，萬科都各自有自己的基本盤。

    “建房子賣房子，那只是一個生意。但如果做一個城市的生意，那城市里與不動產(chǎn)相關的業(yè)務就會有很多。”張紀文表示，萬科多元化的目標是“美好生活場景師”。早在2017年，萬科就將旗下業(yè)務歸為五個類型，其中，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理作為核心業(yè)務，商業(yè)、物流是優(yōu)勢業(yè)務，冰雪度假和長租公寓是拓展業(yè)務，養(yǎng)老和教育是摸索業(yè)務，軌道+物業(yè)模式和混合所有制改革則是潛力業(yè)務。

    “萬科依然以不動產(chǎn)銷售為主，毫無疑問這仍是十萬億的市場。但我們還有百億級、千億級市場。”張紀文表示，“這些百億級、千億級市場，是基于城市多個新場景對不動產(chǎn)提出的新空間訴求。如今一個城市除了物理空間的溝通方式之外，接近一半生活已經(jīng)被線上虛擬方式所覆蓋。”

    張紀文表示，萬科目前在做的，正是將所有新場景在所有不動產(chǎn)群中打造出來，將所有場景、所有人之間連接起來。但萬科不是要做所有的線上場景，而是與城市里更多的人發(fā)生交互，在場景與不動產(chǎn)的關聯(lián)之間，承擔建造、運營管理、改造、服務等功能。

    他表示，未來萬科將深入?yún)⑴c包括四大類業(yè)務：新型城市核心的建設與舊核心區(qū)域的改造；以功能多元化的復雜綜合體形式完成核心構(gòu)建；城市生活、生產(chǎn)場景的打造與運營（就是多樣化生產(chǎn)、生活場景，包括公寓、商場、寫字樓、停車場、學校、養(yǎng)老院）；基于虛擬城市完成城市細胞間的相互連接（即線上與線下場景的結(jié)合）。

    暫時不會讓萬科物業(yè)上市 希望媒體為養(yǎng)老業(yè)呼吁

    今年以來，多家大型房企的物業(yè)公司扎堆赴港上市，不過郁亮卻說，“我就是特意讓物業(yè)保持與資本市場的距離，不讓它想這個事。上市之后要短期業(yè)績、發(fā)公告，還需要季報、年報，每年還得面對媒體朋友的關心，我怕資本將萬科物業(yè)引導壞了，這會干擾長期戰(zhàn)略的基礎打造。郁亮表示，物業(yè)對我們的收入貢獻不大，目前上市，市值也就是一兩百億。我們的物業(yè)有機會達到千億市值，我希望它具備了基礎和實力之后，再談上市問題會好一些。”

    談到萬科的養(yǎng)老業(yè)務，郁亮坦言，到目前為止，他沒看到任何養(yǎng)老業(yè)務的盈利模式，也沒看到任何可以推廣學習的模式。如果一個業(yè)務已經(jīng)市場化，但不能夠找到一個合適的盈利模式的話，就沒法做大，所以萬科現(xiàn)在還在不斷尋找可能的可持續(xù)發(fā)展模式。

    郁亮表示，“盡管我們很努力想做好這個業(yè)務，但感覺特別困難。比如我們在實操中才知道，養(yǎng)老院不能超過三層。我們有一個養(yǎng)老項目共有五層，被勒令必須關掉，因為不符合安全規(guī)范。我們在很多社區(qū)嘗試嵌入式養(yǎng)老模式，但遭到了很多業(yè)主的反對。養(yǎng)老領域的很多東西還不完全配套，阻礙了業(yè)務的發(fā)展。希望媒體能幫萬科呼吁，養(yǎng)老領域加強規(guī)則的修訂和政策的制定，使萬科有一個良好的實操環(huán)境。”

    科技能成為萬科的行動力

    萬科執(zhí)行副總裁、首席財務官孫嘉以科技賦能官的身份出席交流會，他以Katerra、WeWork兩家國外公司舉例說明，它們應用大數(shù)據(jù)分析、建立機遇BIM的核心數(shù)字化開發(fā)平臺，來實現(xiàn)低成本高效率的企業(yè)管理，提升辦公體驗。

    孫嘉表示，科技在改變，也許會徹底顛覆傳統(tǒng)的不動產(chǎn)業(yè)。我們的業(yè)務越來越復雜，客戶越來越廣泛和多樣，利用科技賦能，既有內(nèi)部動力也有外部壓力。他介紹稱，萬科科技賦能的發(fā)展路線圖是，2016－2018年實現(xiàn)信息化，主要是打基礎為萬科業(yè)務服務；2019-2021年實現(xiàn)數(shù)字化，建立連接促進共享，充分實現(xiàn)數(shù)據(jù)價值；2022－2024年實現(xiàn)智能化，利用智能應用，構(gòu)建行業(yè)生態(tài)平臺。

    針對“科技賦能每年給萬科節(jié)省了多少成本，增加多少利潤？”的問題，孫嘉表示，“萬科做過模型測算，但現(xiàn)在很難給出IT方面的投入產(chǎn)出比的具體指標，其實很多公司的投入比萬科多得多，他們告訴我這些投入很值得，我也相信。萬科短期內(nèi)并不指望科技賺錢，其更遠期的目標是在萬科40歲時，科技能成為萬科的行動力。”

    “歷千帆，仍熱愛”，這是萬科這次媒體交流會的主題，也是對萬科成立30多年來，一路走來雖然過程曲折艱辛，但依然對前途充滿信心，探索永不停步的真實寫照。