■本報記者 王麗新

    開發商資金鏈的壓力或許比想象中更大一些。進入7月份后，曾于一季度、二季度稍有放松的融資通道又開始收縮，但迫于還債和補倉兩大需求，有些房企仍舊不得不轉道海外發債，即使成本超過預期。

    中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，7月1日至今，在不到半個月的時間內，超過20家房企發布了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達170億美元，約1170億元人民幣。雖然還沒全部發行成功，但足可窺見開發商對這些資金的熱切渴望。

    “最近房地產企業面臨對資金的多重管制與收緊，在信托融資監管加強的預期下，海外美元債其實也有收緊，尤其對大額融資監管力度加強，但對于正常融資沒有影響。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，近期發行的美元債資金成本明顯走高，預期企業融資壓力加劇。

    自房地產行業進入“白銀時代”以來，2019年上半年可謂非常不平靜。大型房企主導土地和并購市場，中型房企陷入資金鏈危局，小型房企甚至賣項目求生。

    同策研究院監測的40家典型房企融資情況顯示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地產、金科股份等房企上半年融資總額均超過200億元，高者達400億元以上。

    《證券日報》記者根據同策研究院提供的數據統計發現，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。

    同策研究院陳朦朦表示，由于5月份融資驟減，6月份環比上漲并不能說明融資環境變好，相反，各類債權融資方式融資金額仍處于低位，房企市場化融資途徑融資愈發困難。

    陳朦朦稱，在融資層面，房企賣股權又被用上了。縱觀2019年上半年，股權融資額度不斷攀升，發生股權交易的房企數量明顯增加，并且有房企連續幾個月幾度轉讓項目子公司股權。

    同策研究院統計數據顯示，上半年，股權融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監測的40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，占總融資金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元（占比11.23%），絕對值及占比雙升。

    具體來看，6月份，股權融資方式主要包括境內再融資和海外配股融資。

    更重要的是，6月份，40家房企發行的公司債幾乎是美元債，美元融資總額224.01億元人民幣（32.6億美元），占融資總額的36.63%；港元融資總額為0.6049億元人民幣（0.6873億港元），占比0.10%。總體來看，國內發債依然很困難。

    值得關注的是，6月份以來，發行美元債的熱潮延續到了7月份。在僅剛剛過去的半個月內，超過20家房企發行了170億美元融資預案。

    “近期發行海外債的房企，以第二梯隊和第三梯隊房企為主，這些企業負債率較高，發債成本也相對較高，但單筆發行額度一般較低，大筆融資預案中超過25億美元的并不多。”張大偉向《證券日報》記者表示，美元債對于房地產企業來說，并非主要資金來源，只有部分企業特別是在港上市房企發行美元債較多。目前看，信托與海外融資，并不是全面暫停，影響預計不會太大。

    不過，房企的發債成本正在上升。張大偉向《證券日報》記者透露，上半年，房企發美元債的平均融資成本只有6%左右，此后則快速上升。7月份以來，美元融資平均利率已經高達8%，最高甚至達到了15%。

    張大偉進一步稱，上半年，房企拿到融資之后，在土地市場發力，50個城市賣地超過2.2萬億元。但二季度以來，房企融資額減少后，搶地現象減少，尤其對融資渠道較少的房企來說，壓力很大。

    陳朦朦表示，當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。