在“7·31新政”實(shí)施三個(gè)月后，深圳樓市出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的量?jī)r(jià)齊跌。

    剛剛過(guò)去的10月，深圳新房、二手房量?jī)r(jià)全面“失守”。值得關(guān)注的是，回望2016年的9·30新政，將近三年過(guò)去，深圳樓市終于出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌，不僅表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，更因在真實(shí)市場(chǎng)中，出現(xiàn)了新房的降價(jià)打折，以及二手房業(yè)主的降價(jià)“拋售”。

    市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、開(kāi)發(fā)商打折、購(gòu)房者觀望，深圳樓市的預(yù)期已開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，供求關(guān)系也發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴(kuò)大，徹底進(jìn)入了買方市場(chǎng)。

    10月，深圳開(kāi)發(fā)商紛紛推貨。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月底，深圳住宅產(chǎn)品的備案量達(dá)5263套，較9月增加46%，創(chuàng)下今年單月新高。

    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在供需關(guān)系變化加劇下，深圳房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，“這種情況只是一個(gè)開(kāi)始，明年不會(huì)有太大改變。”

    一二手市場(chǎng)之變

    2018年的秋天，深圳最資深的房地產(chǎn)從業(yè)者，也感受到了市場(chǎng)的寒意。

    受新房限價(jià)影響，深圳新房均價(jià)近兩年保持小幅下跌態(tài)勢(shì)，10月全市一手住宅成交均價(jià)為54071元/平方米，環(huán)比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外，新房成交均價(jià)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)24連微跌。

    但在限價(jià)之下，這種均價(jià)存在失真。真實(shí)的市場(chǎng)中，已出現(xiàn)了降價(jià)。如位于深圳龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新天地二期推出了特價(jià)房；坪山區(qū)的泰富華悅都會(huì)，也在國(guó)慶期間推出了60套房源清盤，部分低于3萬(wàn)元/平方米。

    一位新房代理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現(xiàn)特價(jià)，普遍的理由是“工程抵款”。就是之前給施工方房屋來(lái)沖抵工程款，現(xiàn)在施工方拿著這些房子來(lái)銷售，這在以前的市場(chǎng)中極為罕見(jiàn)。

    即使如此，開(kāi)發(fā)商的新盤去化率也不理想。機(jī)構(gòu)人士表示，近期開(kāi)盤的除了綠景紅樹(shù)灣1號(hào)、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，還有的去化率為個(gè)位數(shù)。

    作為更能反映真實(shí)市場(chǎng)的二手房，則出現(xiàn)了多例業(yè)主降價(jià)，這在過(guò)去三年的深圳樓市幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。

    據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，10月二手住宅價(jià)格為52481元/平方米，環(huán)比下滑0.73%，且下滑幅度較上月提升0.57個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)三月連跌。

    具體來(lái)看，全市各區(qū)二手住宅成交均價(jià)皆出現(xiàn)下跌。其中，寶安和福田下滑幅度最大，據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，寶安均價(jià)下滑1.1%，福田下滑1.0%；而羅湖下降幅度最小，環(huán)比下滑0.4%，均價(jià)57553元/平方米。

    業(yè)內(nèi)人士表示，如果新盤去化率低，意味著開(kāi)發(fā)商手里的存貨會(huì)越積越多。也意味著，如果接下來(lái)外部條件沒(méi)有轉(zhuǎn)暖，價(jià)格只能繼續(xù)下探。

    二手房業(yè)主心態(tài)也開(kāi)始悲觀。據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，近期銀湖豪宅片區(qū)、葵涌片區(qū)二手房，業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度分別為13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、后海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區(qū)報(bào)價(jià)下調(diào)幅度均在6%以上。

    貝殼研究院預(yù)測(cè)，從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩(wěn)形勢(shì)來(lái)看，在諸多不確定性的影響下，“預(yù)計(jì)四季度及明年市場(chǎng)難有起色。”

    房?jī)r(jià)真的要降了

    一位大型開(kāi)發(fā)商人士指出，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷背后，深圳樓市的預(yù)期已經(jīng)改變，供需雙方關(guān)系逆轉(zhuǎn)。

    與其他城市不同，深圳樓市在過(guò)去幾年又涌入了大量的投資客，高峰期占比曾高達(dá)40%以上，而今，投資客已大部分退出市場(chǎng)；剛需客則抱著“再等一等”的心態(tài)觀望。

    需求的萎縮反映到市場(chǎng)中，就是成交的急劇下降。代理機(jī)構(gòu)人士表示，10月份新房的訪客量有所提高，但是成交轉(zhuǎn)化率并不高。

    深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月22日至10月28日期間，深圳有四個(gè)住宅項(xiàng)目入市，一手住宅整體開(kāi)盤去化僅約兩成。

    深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳新房成交量?jī)H為1835套，環(huán)比下降18.37%。從7·31新政后短短三個(gè)月內(nèi)累計(jì)下降49.07%，創(chuàng)近半年新低；二手房住宅過(guò)戶3787套，環(huán)比下跌23.53%，創(chuàng)下近20個(gè)月（今年2月份除外）以來(lái)的最低值。

    供給端方面，推盤量卻還將進(jìn)一步加大。中原地產(chǎn)表示，年底將近，開(kāi)發(fā)商群體為了完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，也為了回籠更多的資金來(lái)應(yīng)對(duì)不確定性，在短期會(huì)選擇密集、折價(jià)出貨，這會(huì)造成市場(chǎng)短期內(nèi)供應(yīng)大增，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，目前仍然處于7·31政策的消化期，疊加前期出臺(tái)的政策影響力，成交量下滑是大概率事件。不過(guò)，隨著政策的威力消退，部分買家已重新開(kāi)始看房。

    對(duì)于深圳樓市未來(lái)走勢(shì)，何倩茹認(rèn)為，特價(jià)房或其他促銷手段在第四季度出現(xiàn)，預(yù)計(jì)11月和12月的新房成交量有望回升。

    “目前，二手市場(chǎng)也多了客戶看房，而且也出現(xiàn)了議價(jià)空間。”何倩茹稱，自10月中旬以來(lái)，深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上，二手住宅市場(chǎng)的交易量有回升的苗頭，預(yù)計(jì)11月全市二手住宅的備案量亦將上升。

    深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓則持不同看法，她指出，收入上漲預(yù)期不穩(wěn)定，以及匯率沖擊導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，再加上各類利空調(diào)控政策，加速收入與房?jī)r(jià)的脫節(jié)，2018至2019年，深圳二手住宅將會(huì)是量?jī)r(jià)齊跌的走勢(shì)。

    “近期的樓市可以用急轉(zhuǎn)直下來(lái)形容，各行業(yè)都出現(xiàn)了資金趨緊”。美聯(lián)物業(yè)深惠總經(jīng)理江少杰也認(rèn)為，如今全球房?jī)r(jià)都在下跌，香港也是跌勢(shì)明顯，主要是外部環(huán)境影響，預(yù)計(jì)深圳房?jī)r(jià)也會(huì)跌20%左右，在以往的波動(dòng)中，香蜜湖、后海、華僑城等核心區(qū)域一直堅(jiān)挺，但這次不會(huì)幸免，核心區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)跌10%-15%不等，偏遠(yuǎn)區(qū)域可能會(huì)跌破20%。