主持人孫華：11月份以來(lái)，全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等。今日本報(bào)就讀者關(guān)心的房地產(chǎn)公司融資情況以及房地產(chǎn)房貸利率的變化進(jìn)行解讀。

    ■本報(bào)記者 沈明

    還有不到40天，2018年就將過(guò)去。各行各業(yè)在年底對(duì)資金的需求都非常大，房地產(chǎn)業(yè)也不能幸免。

    記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，僅11月份以來(lái)，就有27家房地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭也包括民營(yíng)企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過(guò)800億元。

    27家公司分別為：富力地產(chǎn)、隆基泰、智慧能源、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、陽(yáng)光城、陸家嘴、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、華夏幸福、中海地產(chǎn)、嘉禾集團(tuán)、光明地產(chǎn)、豫園股份、龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司、合景泰富集團(tuán)控股有限公司、萬(wàn)科A、中國(guó)恒大、美的置業(yè)、時(shí)代中國(guó)控股、龍光地產(chǎn)、花樣年中國(guó)、中國(guó)恒大福州公司、新世界中國(guó)、碧桂園、新城控股、浦東金橋。

    其中，11月15日，龍湖企業(yè)拓展集團(tuán)連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請(qǐng)計(jì)劃，分別為55億元的第三期公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項(xiàng)債券。雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，建議發(fā)行美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)。合景泰富集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，其將平價(jià)發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率9.85%。萬(wàn)科A公告稱2018年度第二期中期票據(jù)發(fā)行已完成，金額為20億元。

    11月20日，時(shí)代中國(guó)控股發(fā)布公告稱，發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%。龍光地產(chǎn)宣布發(fā)行首期境內(nèi)債券，發(fā)行規(guī)模為24.9億元，票面年利率為5.98%。花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國(guó)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)29億元的公司債券。

    11月21日，中國(guó)恒大福州公司12億元規(guī)模ABS獲準(zhǔn)發(fā)行。新世界發(fā)展旗下新世界中國(guó)宣布將發(fā)行以20億美元為上限的中期票據(jù)。

    11月22日，碧桂園公告稱其全資附屬公司卓見(jiàn)國(guó)際有限公司擬發(fā)行78.3億港元可換股債券。新城控股公告12億元公司債將于23日掛牌上交所。

    整體來(lái)看，融資顯示兩大特點(diǎn)，一是利率上行，比如時(shí)代中國(guó)融資發(fā)行票據(jù)或債券的年息從年初的6.25%升至7.85%再升至8.4%，11月份的3億美元優(yōu)先票據(jù)的年息升至了10.95%。二是一年內(nèi)多次融資，且融資方式多樣。富力地產(chǎn)今年已發(fā)行七期超短期融資債券，在上交所擬發(fā)行的三期資產(chǎn)支持證券——ABS也已獲反饋，11月份又采取了增發(fā)的形式來(lái)降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

    據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，2018年、2019年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量是未來(lái)幾年的高點(diǎn)，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億元、4474億元。大型房企憑借更強(qiáng)的銷售回款能力以及更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，在融資方面將更具備優(yōu)勢(shì)。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

    招商證券則指出，房地產(chǎn)資金鏈水平2017年以來(lái)趨勢(shì)性收緊，2018年上半年有所改善，但8月份以來(lái)因資金來(lái)源回落較投資更快，又呈收緊，但仍位于安全水平，遠(yuǎn)高于警戒線；當(dāng)前房企整體資金鏈水平可控，行業(yè)整體性風(fēng)險(xiǎn)或不大。