■本報(bào)記者 左永剛

    “穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)‘一城一策’，只有‘一城一策’才能實(shí)現(xiàn)它的兩個(gè)核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”1月22日，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

    在中央的“房住不炒”的大邏輯下，“一城一策”已經(jīng)成為核心政策邏輯。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從近期各地政府工作報(bào)告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，主要包括河南、福建、杭州和寧波等地。這充分說明市場的定調(diào)比較清晰，即未來會在“一城一策”上會有較多動作。

    嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，對于“一城一策”來說，本身是“因地制宜、分類指導(dǎo)”的導(dǎo)向。不過很顯然對于此類政策來說，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行的情況下，會有更多的新意。如短期內(nèi)各地政府不會強(qiáng)調(diào)政策放松，而會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“一城一策”的導(dǎo)向；在具體執(zhí)行過程中，往往各地會有放松的跡象。因?yàn)閷?shí)際上一些大城市確實(shí)出現(xiàn)了交易放緩和價(jià)格趨緩等現(xiàn)象，所以各地政策公開或不公開的放松現(xiàn)象會更多。

    2018年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

    隨后召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就明確，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。

    多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”，這一表述體現(xiàn)了政策的兩面性和靈活性，既滿足合理自住需求，同時(shí)也遏制投資炒房，地方政府在政策范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，但必須堅(jiān)持“房住不炒”這一前提。

    楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控有三大特點(diǎn)，即調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)向地方、調(diào)控方式由調(diào)控交易轉(zhuǎn)向調(diào)控供給結(jié)構(gòu)、政府職能回歸到住房保障。歷史證明，調(diào)控市場交易往往只影響需求釋放的節(jié)奏，通常是延緩或刺激需求釋放，盡管短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，但會明顯打亂市場供需結(jié)構(gòu)，抑制市場調(diào)節(jié)，引發(fā)其他問題。調(diào)節(jié)交易并沒有改變市場供給結(jié)構(gòu)，不能從根本上改變住房短缺或結(jié)構(gòu)錯(cuò)配的問題。今后政策會減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價(jià)、限售乃至限購政策可能會根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。

    在上述政策邏輯預(yù)判下，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2019年，一線城市市場有望回升，二線城市市場逐漸見底。二線城市將成為2019年房地產(chǎn)市場主力。2019年增量市場供應(yīng)放量，二手房市場在經(jīng)歷2018年回落后將在2019年觸底，增量及存量格局有所改變。