4月30日，不動產投資信托基金（REITs）千呼萬喚始出來。此次試點以基礎設施領域的資產作為切入點，但市場普遍對于試點范圍未來擴大至住宅及商業地產充滿信心。

    商業不動產REITs空間巨大

    雖然首批聚焦試點的是新基建等領域，但有專家認為，作為相對安全、穩定的中等收益金融產品，更看好空間巨大的商業不動產REITs。

    按照金融學的基本法則，一項資產（金融資產或是實物資產）的價值取決于它所能帶來的未來現金流的凈現值，即未來收益的凈現值。REITs本質上是將成熟不動產物業在資本市場進行證券化，令其既具有金融屬性，又具有不動產屬性。

    通過REITs發展，可以把基礎設施投資形成的資產和房地產資產的存量部分，還有未來大量的增量部分作為底層資產，納入到市場化的資源配置體系里面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發行、二級市場交易，實現價格發現（pricediscovery）。

    如果有一個比較活躍的二級交易市場，資本市場的價格發現功能就會被挖掘出來，市場會對基礎設施資產或是房地產進行相對準確的定價，這樣給中國的房地產市場、中國的基礎設施提供一個很重要的定價的“錨”。

    提供定價基準之后，可以根據資產的內在價值通過市場交易形成相對合理的定價，從而引導資源的有效配置。

    中信資本房地產部執行合伙人、高級董事總經理程驍遠在接受媒體采訪時表示：REITs的發行需要依托政策配套，但更重要的是要有優質底層資產，對于商業地產而言優質資產是非常重要的底層資產，其收益穩定、未來發展空間很大；尤其在一線城市或經濟比較發達的城市，物業需求量、物業本身的品質、良好的管理人，能夠對資產帶來比較穩定的未來收益預期。

    高和資本聯合創始人、知名商業不動產投資人周以升在接受媒體采訪時認為，及早實現商業不動產證券化將會使商業物業融資效率大大提高，從而吸引各類資本，特別是權益型資本的進入，進而推動中國商業不動產的蓬勃發展。

    周以升認為商業不動產有以下幾個特點：

    首先，商業不動產是中國城市競爭力的核心所在，而中國核心城市的競爭力塑造中國經濟的競爭力。一個高效的、適應中國本土特點的創新金融系統將會大大促進中國城市的競爭力。

    其次，商業不動產是連接貿易物流、消費升級、第三產業轉型的重要紐帶。投資、出口和消費是拉動經濟增長的三駕馬車，而商業不動產無疑是擴大和促進居民消費、支持產業發展的重要陣地，因此其重要性不言而喻。

    最后，商業不動產本質上是以經營為抓手的服務業，屬于第三產業，穩定就業量大，是保就業、穩就業的一塊壓艙石。

    或可減弱居民對住宅配置的依賴

    周以升早在今年年初就撰文呼吁，商業不動產與住宅具有完全不同的屬性，是一項地地道道的實業。其建議將商業不動產的發展與針對住宅的調控政策區隔開來，并從以下方面闡述了二者的不同：

    中信證券資產證券化業務條線執行總經理俞強在接受媒體采訪時表示：“對于公募REITs和房價、房地產調控到底是什么關系，我們必須要理清楚。”

    首先，從底層資產來說，商業物業、基礎設施、租賃住房與居民住宅毫無關系；

    其次，公募REITs專業的管理人一定是低買高賣的，能夠做到平抑市場波動；

    第三，房地產體量非常大，早期的公募REITs體量相對有限，不會對房地產市場，特別是住宅市場構成實質的擾動。

    據鏈家的研究數據顯示，中國商業不動產存量已經高達約50萬億元，相當于住宅存量的20%左右，使中國成為全球僅次于美國的商業不動產市場。

    商業不動產租金上漲帶來財富效應，其釋放取決于證券化。特別是，以公募REITs和CMBS為代表的證券化市場。按照美國超過30%的證券化水平，中國商業不動產可以生成15萬億元以上的可投資證券。將會緩解居民資產配置的需求，減弱對住宅配置的依賴。