本報記者 王麗新

    “2020年簽約銷售額約為412億元，2021年結合已有項目儲備，目標是500億元，全年推貨量在650億元－750億元之間，上半年和下半年基本持平，對完成這個目標有信心。”3月31日上午，在2020年業績說明會上，朗詩地產執行董事及總裁黃征向《證券日報》等媒體表示，朗詩未來將專注于中國及美國兩方面業務的開發，中國業務聚焦開發銷售及開發服務兩方面，美國業務聚焦于開發銷售上。

    截至2020年底，朗詩綠色地產（以下或簡稱朗詩）實現表內收入與表外應占權益下合營及聯營公司收入約為145.4億元，較去年同期增長24.8%；“朗詩出品”簽約銷售額約為411.9億元。其中項目開發及管理服務收入約為6.9億元，毛利率維持在39%；年度核心凈利潤為2.5億元；董事會建議派發每股0.03港元末期股息，合計1.42億港元。

    行業毛利下行是長期趨勢

    眾所周知，房地產行業2016年以來有一批高價地入市，房企將這些土地轉化為項目入市銷售時適逢限價政策，而近兩年這些項目在企業財務表現上進入結轉期，多家房企毛利率水平處在下滑階段，朗詩也不例外。

    截至2020年底，朗詩實現核心凈利潤為2.5億元，同比下降82.2%。在2020年業績說明會上，黃征表示，2020年度利潤下滑主要系三方面原因，其一，美國業務方面，由于疫情嚴重，房屋建設及工程建設延期，導致收入及利潤延期，該部分收入將在2021年得到確認；疫情導致紐約地區市場形勢變化，對紐約地區Avora等項目存貨減值，導致虧損0.1億元。其二，中國業務方面，由于疫情影響導致簽約時間點及收入確認點有所延后以及房地產相關調控政策的出現；其三則是由于美國SPAC上市相關費用1.05億元，計入2020年當期費用，期內由于人民幣升值，公司為實現匯兌人民幣損失1.93億元。

    “房地產行業整體利潤率下降，利潤回歸到正常水平是一個趨勢。此前，房地產行業通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率，而目前由于土地價格較高，房價調控限制等原因，房地產行業毛利率下降。”朗詩地產董事會主席兼執行董事田明表示，這對房企要求越來越高，不能有軟肋和短板，任何一個環節控制不好均會導致毛利率受到影響。

    另外，他強調土地紅利已經沒有了，容錯空間越來越小，企業需要依靠精細化管理提升利潤率，例如在內部縮減成本等。在投資融資上，朗詩一貫穩健，也會在未來堅守比較正常的現金流，不會拿貴價地為公司經營帶來困難。同時，朗詩積極發展輕資產項目，既有開發服務收入又有整合資源優勢，會對提升毛利率有所幫助。

    新增可售貨值332億元

    在投資布局方面，2020年內，朗詩共獲取了35個項目，其中中國境內20個，美國15個，新增開發銷售型物業可售面積為216.1萬平方米，預計可售貨值約為332.1億元。其中，中國境內20個新增項目帶來的新增可售面積約為161萬平方米，新增可售貨值約為265.6億元，另外，2020年內新增開發服務合同額達21億元，同比增長了17%。

    對此，朗詩方面向《證券日報》記者表示，公司充分利用差異化的產品優勢，積極拓展以小股操盤為主的各類項目，大力輸出項目開發管理服務業務，實現收益多樣性。朗詩在綠色建筑領域積累的能力、經驗、品牌以及差異化產品的優勢，疊加與資源互補的金融機構、知名大型、中型企業大力開展不同類型的輕資產業務模式，有利于為集團帶來新的利潤增長點及分散投資風險。

    “從行業角度開看，22城集中供地，長遠來說對穩定預期有幫助。”黃征向《證券日報》等媒體表示，從對朗詩自身經營上看，一是朗詩在投資上整體穩健，不搶高價地和地王，會堅持利潤為導向；二是朗詩布局33個城市，因此這一政策對公司影響較小，對分散布局企業更加有利；從內部安排上看，公司正在進行資金等多方準備，希望捕捉到區域市場上好的機會。另外，在投資布局上，公司會繼續堅持多元化拿地，包括收并購、小股操盤和融資代建等，加大投融資業務比重。

    “三道紅線”兩條達標處在黃檔

    截至2020年底，朗詩集團凈負債率為25.9%，在行業內處于較低水平。同時，債務結構不斷優化，短期債務比率僅為13.1%，現金短債比高達6.1倍，資金流動性充足。2020年1月，朗詩集團再次成功發行2億美元綠色債券，本次綠債仍由標普進行綠色評級并授予E1級最高綠色評價，體現優秀的再融資能力和良好的債務風險管控機制。

    “朗詩’兩道紅線’達標，目前處于黃檔，整體在安全邊際內，不會影響到金融機構對公司的信用政策，公司會高度關注對負債率的控制情況，調整債務久期優化債務結構。”朗詩地產總裁助理兼財務中心總經理顧婧表示，目前公司已經獲批授信充裕，未使用額度為386億元，合作資源廣泛，現金流充裕。

    “朗詩地產核心的競爭力在產品品質和綠色科技，這在行業里面是具有競爭力的，這也是很多開發商愿意與朗詩合作的原因。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，目前朗詩走逐漸輕資產的道路，但也不是完全的輕資產，在合作項目中會如小股操盤，同時引入自己在產品方面的優勢，這使得公司優勢產生價值的同時，也保證了公司的安全性。

（編輯 張偉 孫倩）