本報記者 王麗新

    “2021年市場預計是’整體平穩，逐漸向好’的局面，中國房地產市場這幾年發生了一些本質變化，從原來樓市靠土地紅利轉到向管理、經營和品牌要效益，這是回歸本源的核心變化。”3月31日上午，在2020年業績說明會上，新力控股常務副總裁劉翔向《證券日報》記者表示，這樣的整體格局對新力恰恰機會更多。

    財報顯示，截至2020年底，新力控股（以下或簡稱新力）實現總合約銷售額1137.35億元，同比增長24.4%；權益銷售額504.2億元，同比增長11.8%；實現收入280.69億元，同比增長4%；母公司擁有人應占利潤為19.6億元，同比增長約0.1%；建議派發末期股息每股14分。

    “從過去的江西獨大到現在江西、長三角、大灣區和中西部四大城市集群齊頭并進，預計2021年長三角和大灣區的供貨能達到53%，得益于城市落點均勻，整體布局有戰略先機。”劉翔向《證券日報》記者表示，2021年預計新增權益貨值850億元，轉化率達到65%便可實現全年的銷售目標，當然可能會有困難，但對2021年目標充滿信心。

    集中供地讓發展中房企機會多

    在投資方面，2020年內，新力控股通過招拍掛和收并購獲取了35個項目，權益地價157.4億元，總規劃建筑面積約580萬平方米。截至2020年末，新力控股共擁有土地儲備1521萬平方米，其中85.6%分布在一、二線城市。

    “目前綜合拿地成本為每平方米4529元，相較于1.5萬元的平均售價，地貨比在同規模企業中水平較高。接下來，新力會繼續保持目前積極、靈活和多元的拿地策略，在招拍掛市場拿地可能占到50%，收并購占30%，同時在產業勾地、一二級聯動城市更新獲取項目比重占20%。”劉翔表示，公開拿地項目靠高周轉保持現金流順滑，勾地和收并購項目利潤回報豐厚，長短結合，保證未來五年內的利潤和規模發展。

    對于22城集中供地對公司的影響，新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林向《證券日報》記者表示，大方向上對房企沒什么大問題，集中供地對中小企業還是個機會，因為集中供的地多，獲取可能性大一些。在資金安排上，新力會加強銷售回款，提升運營能力和現金流，然后在拿地上去戰略突破。

    “集中供地是在’穩地價、穩房價和穩預期’三穩下出臺的政策，業界擔心政策對發展中企業有壓力，但相反是有機會的。”劉翔向《證券日報》等媒體補充道，這意味著短期內房企要對很多土地做大量研判，新力有高效透明的決策機制，反而會反應迅速；二是公司有合作基因，有利于拿地；三是除了22個城市外，新力會抓住反周期拿地的窗口期；四是招拍掛占拿地一半份額，還有收并購、勾地和代建等多種拿地方式。總體而言，新力會積極面對這種變化。

    “拿地是多元化的，沒有限制約束條件，做收購就是算賬，若對利潤和產出都是正向的，那就可以去做。”張園林補充道，新力會繼續堅持深耕政策，專注于江西大本營、長三角、大灣區和中西部核心城市布局。

    一年半內將轉為綠檔

    從財務盤面表現來看，新力控股仍舊較為穩健。

    截至2020年底，新力控股凈負債率為63.6%，同比下降3個百分點；借款總額為296.62億元，其中238.8億元按固定利率計息；一年內到期負債約100億元；現金短債比為1.24倍；加權平均債務成本約為9.1%。

    “剔除預收賬款的資產負債率踩線，其他兩項符合’三道紅線’融資新規。”地分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，但新力控股是發展中企業，對規模擴張有訴求，保持合理負債水平加快提升市占率也是重要戰略方向，因此要在控制負債比率的訴求下，注重規模、利潤以及發展質量三者之間的平衡。

    “‘三道紅線’是圍繞行業健康發展的政策，是一直以來對房地產行業的一個期望。新力也對自身提出內部要求，必須讓’三道紅線’達標。”新力控股首席財務官許進業向《證券日報》等媒體表示，在兩條達標的基礎上，未來一段時間內公司也有布局和安排，會使用多種舉措降低負債率，計劃未來一年到一年半時間內達到綠檔，主要還是繼續提高管控能力，將項目預售時間提前，加快結轉交付時間，提前確認項目收入，同時拿到利潤，增后資本總額，逐步降低負債比率。

    “未來，我們會實施審慎的財務政策，更加優化的融資管理。”新力控股執行董事兼運營管理中心副總經理涂菁表示，四大評級機構陸續給予新力控股穩定或正面的展望，未來將繼續與金融機構建立良好的戰略合作關系，維持信用形象。在現有銀行合作的基礎上進一步擴大和深化與銀行的合作，積極優化和拓寬境內外的融資渠道。

    對于未來發展，新力控股管理層表示，不會單純追求業務規模，而是將經營質量和效益放在同樣重要的位置上，并通過不斷優化的投資方式和合作模式，堅持產品品質+服務的重要戰略，在精細化管理的努力下，逐步提升經營效率。

（編輯 孫倩）