本報記者 王麗新

    土地集中供應的盛宴即刻來臨，房企間真正的較量馬上開場，家有“余糧”的開發商規模有望再上一個臺階。

    據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，截至4月7日，22個熱點城市中有15個城市已公布首批集中出讓土地信息，北京起拍總價為1036億元，杭州934.7億元，廣州901億元，天津503億元……保守估計，15城首批集中供地合計總起拍價超過7000億元。

    “預計22個城市首批集中供地起拍價合計將超過1萬億元，整體平均溢價率預計會控制在20%的水平線上。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者透露，這些土地將來轉化成入市的樓盤，整體貨值預計將超過2.5萬億元。

    杭州每十分鐘開拍一宗

    從公開統計數據來看，2020年22城商品房銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。顯而易見，22城一年只賣三次地對地產行業的影響是大面積的，深遠的。

    不管怎樣，起拍價7000億元的土地已經擺上貨架，與消費者在淘寶購物車里增減貨物異曲同工，開發商的購物車里可能添加了數十上百塊地，但是最終能搶回多少，拿到的是不是“精準投資”后的購物清單，對公司發展是加分項還是減分項，尚都不好言說。

    畢竟，這一場土地供應盛宴，史無前例。以近幾年的賣地大戶杭州為例，4月7日凌晨，杭州2021年首批57宗涉宅地塊正式掛牌，總面積4527畝，總建筑面積757.2萬平方米，總起拍價高達934.7億元。

    《證券日報》記者注意到，57宗地塊中，各地塊的具體報價的起止時間有所不同，主城區、錢塘新區和蕭山區的地塊，開始報價的時間為4月27日，截止報價的時間為5月7日；臨安區、余杭區和富陽區的地塊，開始報價的時間為4月27日，截止報價的時間為5月8日。也就是說，57宗地塊最后將在5月7日至8日兩天全部出讓，從早上8：30開始，每10分鐘拍一宗，如此密集出讓，突破想象。

    值得一提的是，3月中旬以來，《證券日報》記者跟蹤了30多家內房股2020年業績說明會，采訪了近20位房企管理層，其無一不看好長三角區域，投資上都傾向于深耕長三角城市群，而杭州作為長三角核心城市之一，一旦在該城站住腳，將有能力以點帶面，進而輻射周邊布局，所以自然也是房企必爭的戰略要地。

    “2021年一季度，房企依舊熱衷于在長三角拿地，占比為36.2%，粵港澳大灣區次之，占比為7.8%。”中指企業研究研究副總監劉水向《證券日報》記者透露，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續以累計優勢占據首位。此外，2020年百強前三十企業在22城拿地金額占企業總拿地金額比重為56.5%。

    “重倉長三角、大灣區是標桿房企的必選標準布局戰略之一，因為該區域項目周轉速度快。但大家都看好的區域競爭激烈程度可想而知，誰能拔得頭籌實現真正的重倉，是本地房企還是外來的全國性房企，現在很難說。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，總體而言，能拿到成本低的地塊，將來又有能力實現高品牌溢價的房企，是未來市場的贏家。不過，想要贏過對手，集團戰略資源調配至關重要，精準投資、整體出貨節奏、回款曲線需要全盤高度統一。

    房企資金壓力驟增

    要在起拍價超過萬億元的貨架上找到適合企業自身發展的補倉貨，并不是一件容易的事。近期，凡是想要實現規模發展的房企，其集團和區域公司投拓口人員的工作量都超級飽和，因為集中供地會帶來集中預售，房企沒有了試錯的空間。

    “在投拓決策環節，房企或將重建拿地模型，比如重新調整側重走量和提升利潤的項目投資比重，長短結合，既保證有快速回流現金的樓盤，又有為集團帶來豐厚利潤的項目。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，集團除了對地塊投資進行決策外，還會對資金進行統一排布，“兩集中”供地后，集團在資金調撥周期上會相對集中。

    “面對單次大量供地時，需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指土地運營總監張凱向《證券日報》記者表示，22城多為房企的戰略布局城市，供地節奏趨同背景下，房企需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判，投資難度加大。更重要的是，招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，房企資金壓力將驟增。

    “從行業角度開看，22城集中供地，長遠來說對穩定預期有幫助。”在2020年業績說明會上，朗詩地產執行董事及總裁黃征向《證券日報》記者表示，“從內部安排上看，公司正在進行資金等多方準備，希望捕捉到區域市場上好的機會。”

    “以往房企通過研判城市運行周期，希望實現逆周期拿地。”張凱向《證券日報》記者表示，但集中供地可能打亂市場現有周期，比如會造成項目集中入市，競爭加劇。鑒于此，后期投資邏輯的建立，有待進一步觀察土地集中供應后市場實際反饋，可預見的是，未來的市場周期或因此而被重塑。

（編輯 孫倩）