2021年注定會成為中國房地產史上極其特殊的一年。

    這一年，對行業來說，曾經推動房價一路飆漲的金融屬性、教育屬性都開始剝離，房子正式踏上了其漫長的回歸居住本性的過程。

    這一年，對房企來說，持續多年的借新還舊的經營模式遇到了全新的挑戰，不少房企面臨生死存亡的考驗，行業優勝劣汰大幕已經拉開。

    這一年，對購房者來說，房價開始松動，多地房價逐月環比開始下滑。

    古城樓觀梳理了今年以來，行業發生的那些大事，以及一些看似很小，但卻意味著全新改變的一件件“小事”。

    1月

    房企正式開始執行“三道紅線”

    1月1日開始生效：要求房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得超過100%；現金短債比要大于1。

    房地產貸款集中度管理制度正式生效

    1月1日起，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

    央行：房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速

    1月15日，央行公布稱，房地產貸款余額增速已連續29個月回落。2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速，新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

    2月

    華夏幸福陷流動性危機

    2月1日上午，由工商銀行和平安兩家牽頭，以線上線下聯線方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同時召開華夏幸福金融機構債權人委員會第一次會議。這家曾有著“河北王”稱號的房企，可動用貨幣資金僅剩8億元。

    深圳推出二手房指導價機制多城效仿

    2月9日，深圳市住房和建設局發布建立二手住房成交參考價格發布機制的通知，并且對政策進行了解讀，同時還公布了深圳3595個住宅小區二手房指導價。

    隨后，無錫、寧波、成都、西安、上海等多地效仿推出本地二手房指導價機制。

    22城推行集中供地

    2月下旬，一則新的土地新政傳出，網傳22個重點城市，將實施“兩集中”供地模式，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。

    3月

    兩會再提“房住不炒”

    3月5日，兩會閉幕，針對房地產表述如下：

    保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。

    解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。

    規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

    新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。

    廣州嚴查購房首付來源：必須為家庭自有資金

    3月19日，有消息稱，廣州多家銀行嚴查購房首付來源，必須為家庭自有資金。對于直系親屬轉入的，需提供直系親屬近半年流水。被稱為“審查之嚴格史無前例”。

    成都調控升級：“人房比”超3倍，禁售5年

    3月22日，成都調控進一步升級：登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

    南昌放松調控被住建部“訓斥”

    3月24日，南昌發文給限購松綁，被住建部“訓斥”：切實提高政治站位。并將南昌納入房地產市場監測重點城市名單，派遣督導組現場督導。

    多地嚴查經營貸流入樓市

    3月下旬，北上深等多地嚴查經營貸流入樓市。其中，北京銀保監局經過自查，發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。

    3月26日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行三部門聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查，并在2021年5月31日前完成排查工作。

    西安調控升級：網簽滿5年可上市交易

    3月30日，西安市要求，住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易。

    4月

    深房理被查

    4月8日，深圳七部門聯合調查深房理。針對其騙取購房資格、非法集資等行為展開聯合調查。

    學區房炒作被查

    4月9日，北京嚴查學區房炒作，為學區房降溫。

    政治局會議提到防止學區房炒作

    4月30日，中央政治局會議召開，會議強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

    6月

    全國多地重拳整治學區房炒作

    北京、上海、廣州、深圳、海南、廈門、成都、重慶、南京、合肥等10余城已展開行動，整治以“學區房”名義違規宣傳和炒作房價等行為。

    央行擴大反洗錢領域：房地產從業納入其中

    6月中旬，央行發布《中華人民共和國反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》將特定非金融機構等納入調查范圍，其中包括：提供房屋銷售、經紀服務的房地產開發企業或者房地產中介機構。

    多地暫停新房、二手房貸業務

    6月下旬，有媒體調查獲悉，熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現了銀行房貸業務收緊的現象：部分銀行暫停了二手房貸款業務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業務。

    7月

    22城首批集中供地收官

    22城歷時近3個月時間的首批土地集中供應正式收官。據不完全統計，22城首批集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）約861宗地塊，土地出讓金總額10705.07億元，綜合溢價率約15%。作為集中供地新政后的“首秀”，各城土地出讓方式和出讓規則更加精細化；與此同時，不同城市間冷熱度分化明顯。

    央行或將房企商票納入監控范圍

    據報道，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。消息稱，房企商票數據目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數據被納入“三道紅線”中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

    “三道紅線”再加碼

    7月26日，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

    恒大被下調評級

    7月26日，國際評級機構標普宣布下調中國恒大及其附屬公司評級，中國恒大，恒大地產和天基控股的評級從B+下調至B-，展望為負面。

    8月

    一線城市房貸額度告急

    房貸額度緊張、貸款周期有所拉長，一線城市房貸市場持續收緊。調研發現，目前北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房貸市場繼續“降溫”，銀行對首付資金來源和資質審批也較以往更加嚴格，有很多上半年積壓的申請正在等待放款。

    年內超240家房企申請破產

    截至8月24日，年內共有244家房企發布了相關破產文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產。主要以小微房企為主，且更多的是位于二三線城市，經營及項目覆蓋范圍不大。

    恒大集團：將全面落實人民銀行、銀保監會約談要求

    2021年8月19日，恒大集團接受了人民銀行、銀保監會的約談。恒大表示將全力以赴保交樓。

    9月

    華夏幸福2000億償債計劃出爐

    作為今年最早出現流動性危機的房企，經過幾個月籌謀，華夏幸福超2000億元金融債務的清償方案在9月份出爐。目前，華夏幸福各項經營工作已逐步恢復，其旗下項目已經基本按計劃實現全面復工。

    央行發文維護房地產市場健康發展

    9月27日，央行官網發布消息稱，央行貨幣政策委員會第三季度例會提出，維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

    9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議再次提到了兩個維護：維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

    首創置業退市

    經歷了18年在資本市場的“止步不前”，今年9月，首創置業終于實現私有化退市。

    9月全國二手房全線下跌

    根據統計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示，9月一二三線二手房全線下跌，其中，一線城市環比跌0.4%%，二線城市環比跌0.1%，三線城市環比跌0.2%。

    10月

    央行發聲維護按揭有序發放

    10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾指出部分金融機構對“三線四檔”存在誤解，已指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

    高層密集發聲維穩市場

    10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產市場風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

    同日，央行官網刊登易綱行長發言，他明確表示，總體上恒大事件對金融行業的外溢性可控。有信心能把風險控制在一定范圍，避免發生系統性風險。

    10月21日，銀保監會表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩等。在貸款首付比例和利率上支持首套房購房者。

    房地產稅來了！

    10月23日，全國人大常委會發布了《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

    房地產企業家跌出百富榜前十

    10月27日，《2021胡潤百富榜》出爐，房地產行業第一次沒有一位企業家進入前十。碧桂園40歲的楊惠妍和恒基兆業93歲的李兆基，分別以1850億元和1700億元位列榜單第11位和第15位。

    11月

    房企發債松綁

    11月9日，中國銀行間市場交易商協會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。分析人士認為，這意味著房地產企業境內發債的相關政策會有所松動。

    按揭貸款邊際放松央行首次單獨公布房貸數據

    11月10日，央行公布10月金融數據，住戶貸款增加4647億元，其中，中長期貸款增加4221億元，結束了該項目下連續5個月的負增長。市場普遍認為，之前房貸需求受控制的局面已得到改善。

    此外，央行首次單獨公布房貸數據。

    11月多城房貸利率下調放款周期縮短

    貝殼研究院監測的數據顯示，在其監測的100城中，首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點；二套房貸利率為5.96%，較10月回落3個基點。本月平均放款周期為68天，較上月縮短5天。

    萬科倡議“節衣縮食”：每一分錢都要省

    繼2018年提出“活下去”口號，萬科集團總部再度發聲，倡議轉變黃金時代的慣性思維方式，同時“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”，要節省每一分錢。

    高層再發言維穩市場

    11月24日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在《必須實現高質量發展》中表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，落實好房地產市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。

    12月

    恒大正式躺平，一行三會集體現身維穩市場

    12月3日，恒大公告稱，恒大無法履行一項金額為2.6億美元的擔保義務。一行三會集體現身，維穩市場。

    央行：短期個別房企出現風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。恒大集團出現風險主要源于自身經營不善、盲目擴張。

    銀保監：恒大事件不會對我國銀行業保險業的正常運行造成任何負面影響。后續將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。

    證監會：將繼續保持市場融資功能的有效發揮，支持房地產企業合理正常融資。恒大集團風險事件對資本市場穩定運行的外溢影響可控。

    降準落地，1.2萬億資金入市

    12月15日，央行正式下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，下調后金融機構加權平均存款準備金率為8.4%，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

    中央經濟工作會議：促進房地產業良性循環和健康發展

    12月10日，中央經濟工作會議上再提“房住不炒”定位。會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

    房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進

    12月15日，財政部部長劉昆表示，由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。被市場解讀為房地產稅短期不會開征。

    銀保監會聯合發文推進房地產并購貸款業務

    12月20日，央行和銀保監會近日聯合出臺通知，支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，同時，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監控。

    開發商躺平土地市場降溫明顯

    臨近年底，全年土拍即將收官，二輪土拍時，全國有超百幅土地流拍。三輪土拍以來，不少地方性國企和城投出手托底市場，使得三輪土拍呈現出諸多相似的態勢：溢價率持續走低、國企托底明顯，多數城市國企拿地份額超80%。