本報記者 余俊毅

    此前，在房企出現(xiàn)流動性風險后，有不少信托機構主動入場紓困，努力化解相關風險，為多地項目保交樓貢獻重要力量。本月以來，又現(xiàn)多家信托公司出手入股房企項目。

    信托正通過認購股權支持房企融資需求

    《證券日報》記者根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)平臺發(fā)現(xiàn)，11月17日，滕州海德公園地產(chǎn)有限公司轉(zhuǎn)讓山東保信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司40%的股權予山東信托。11月15日，鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司轉(zhuǎn)讓河南宏智利通實業(yè)有限公司70%股份給百瑞信托。股份轉(zhuǎn)讓前，宏智利通由鄭州康橋房地產(chǎn)、百瑞信托分別持股70%、30%，股份轉(zhuǎn)讓后，由百瑞信托持股100%。11月7日，成都寰瑞置業(yè)有限公司向五礦信托轉(zhuǎn)讓成都裕龍貳號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股份。

    “目前，不少投資機構對于房地產(chǎn)行業(yè)興趣較低，而信托機構表現(xiàn)得較為積極是一種度人度已的企業(yè)行為。”中國豪宅研究院院長朱曉紅對《證券日報》記者表示，早在之前，中融信托、五礦信托、光大信托等機構均向房企伸出援手，進入房地產(chǎn)并購市場，接手了多家房企出售的項目公司股權、債權，這對于行業(yè)保交付、維護購房者權益都大有好處。

    記者了解到，股權投資是信托公司支持房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的重要方式。清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成告訴《證券日報》記者，通過股權投資實質(zhì)性的在房地產(chǎn)企業(yè)當中持有一定股份，風險共擔、收益共享，然后在一定時期合理退出，這也是對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求特有的資金支持方式，也是信托公司特有的功能。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，近期信托機構積極接手房企股權，與近期發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱“通知”）政策導向也不無關系。用益金融信托研究院研究員喻智對《證券日報》記者表示，《通知》的出臺也為房地產(chǎn)信托業(yè)務未來的開展做出了范圍限定，主要是包括“保交樓”的配套金融支持、受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置和住房租賃金融三個方面。在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置方面，新規(guī)明確鼓勵信托公司可以通過股權收購或認購新增股權的形式開展相關業(yè)務，推動加快資產(chǎn)處置。

    REITs業(yè)務是房地產(chǎn)信托重要轉(zhuǎn)型方向

    不過，即使在政策的引導下，市場對房地產(chǎn)信托的回暖仍持觀望態(tài)度。多位信托從業(yè)人員認為，雖然房地產(chǎn)信托規(guī)模可能會有所回升，但在合規(guī)要求和投資者情緒等多重因素的影響，房地產(chǎn)信托業(yè)務短期內(nèi)難以出現(xiàn)大幅增加的情況，標品信托依然是未來行業(yè)發(fā)展的方向。

    對于未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向，喻智認為，房地產(chǎn)信托業(yè)務轉(zhuǎn)型現(xiàn)在有較好的窗口期，其中積極參與房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點，嘗試盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)是前景較好的方向之一。“房地產(chǎn)市場大概率不會出現(xiàn)持續(xù)高增長的情形，住房租賃是符合政策和市場發(fā)展需求的寵兒。”在喻智看來，信托公司應探索對權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的租賃住房發(fā)行REITs，既增加了開發(fā)商的變現(xiàn)渠道，又豐富了投資者的投資選擇。

    中誠信托近期發(fā)布的研報中指出，公募REITs業(yè)務對推動信托公司轉(zhuǎn)型有兩大戰(zhàn)略價值。一方面，通過公募REITs業(yè)務推動信托公司傳統(tǒng)非標業(yè)務轉(zhuǎn)型。另一方面，通過公募REITs業(yè)務拓展信托標品投資業(yè)務范圍。信托公司可以深入開展Pre-REITs，獲取底層資產(chǎn)運營收益。從具體的資金支持方式來看，信托公司可通過債權、股權、股債混合等多種方式參與支持基礎設施項目。其次，信托公司可以策略性參與公募REITs的配售、積極參與二級市場投資。

    需注意的是，相比機構投資者而言，信托公司在參與相關業(yè)務時仍需不斷提高自身的專業(yè)能力。中誠信托研報認為，首先，信托公司要提高專業(yè)的投研能力，特別是對底層資產(chǎn)的投資價值研判，例如公募REITs根據(jù)底層資產(chǎn)的產(chǎn)權屬性可分為產(chǎn)權類和經(jīng)營類，兩者的估值差異較大，進而影響其二級市場表現(xiàn)。其次，長期的運營管理能力也是信托公司需要關注的內(nèi)容。最后，信托公司還要提升專業(yè)的風險管理能力。

（編輯 袁元）