■王麗新

    國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤5月7日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

    在筆者看來，這一表態(tài)，為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展指明了關(guān)鍵方向。眼下，居民對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，住房消費(fèi)需求愈發(fā)多元化。在供需結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的新形勢(shì)下，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，迫切需要出臺(tái)新融資制度來適配。未來，配套融資制度有望從個(gè)人住房、房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新等三大領(lǐng)域發(fā)力。

    在住房消費(fèi)領(lǐng)域，配套融資制度有望更大力度釋放多元化住房需求，提升市場(chǎng)活躍度。

    目前來看，“金融支持購(gòu)房消費(fèi)”有進(jìn)一步放寬的空間。比如，圍繞“三低一寬”發(fā)力，即低首付門檻、低購(gòu)房利率、低住房公積金貸款利息以及放寬貸款期限。

    5月7日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布一攬子金融政策。這將為購(gòu)房者帶來三重利好：一是降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元，極大增強(qiáng)銀行體系對(duì)購(gòu)房者的貸款支持能力；二是下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)過市場(chǎng)化利率傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）隨之下行0.1個(gè)百分點(diǎn)，節(jié)約購(gòu)房者利息支出；三是降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中五年期以上的首套房利率將由現(xiàn)行的2.85%降至2.6%，接近歷史最低水平，提升剛需購(gòu)房者支付能力。

    在房地產(chǎn)開發(fā)端，配套融資制度有望為新發(fā)展模式“護(hù)航”，助力房企改善資金結(jié)構(gòu)，破解房地產(chǎn)發(fā)展難題。

    一直以來，融資制度與行業(yè)發(fā)展模式緊密相關(guān)，全新的金融配套政策既要確保金融風(fēng)險(xiǎn)出清，也要引導(dǎo)行業(yè)從“規(guī)模至上”切換到“質(zhì)量制勝”。房地產(chǎn)開發(fā)“下半場(chǎng)”，金融制度有望在四方面助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

    其一，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制擴(kuò)圍增效，促進(jìn)資金落實(shí)到位，改善企業(yè)資金面，打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。目前，商業(yè)銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目融資“白名單”政策將繼續(xù)完善。其二，加大高品質(zhì)住房供給，將其納入金融支持范圍，降低信貸融資成本，引導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)入“好房子”賽道。其三，積極解決房企債務(wù)問題，促進(jìn)房企轉(zhuǎn)型。比如，修復(fù)房企股權(quán)融資渠道，緩解其債務(wù)展期壓力。其四，加大對(duì)租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的金融支持力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)長(zhǎng)期、低息的租賃住房專項(xiàng)貸款，探索房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在租賃住房領(lǐng)域的應(yīng)用等。

    在城市更新領(lǐng)域，配套融資制度要提供更多創(chuàng)新性金融支持，建立多方合作融資模式。

    城市更新項(xiàng)目涉及舊城改造、棚戶區(qū)改造等，資金需求量大且項(xiàng)目復(fù)雜，迫切需要?jiǎng)訂T多種力量進(jìn)行資本支持。

    新的融資制度可建立政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)多方合作的融資模式，政府通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策引導(dǎo)，金融機(jī)構(gòu)提供多樣化的融資產(chǎn)品，如棚改專項(xiàng)債等。接下來，城市更新行動(dòng)也有望迎來創(chuàng)新性專項(xiàng)債、中長(zhǎng)期國(guó)債以及創(chuàng)新性貨幣政策等支持。各地也可“因城施策”“因項(xiàng)目施策”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)及社會(huì)資本參與，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目順利實(shí)施。

    總體而言，當(dāng)前貨幣政策通過‌“降成本+擴(kuò)需求+穩(wěn)預(yù)期”‌三管齊下，疊加與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度加快出臺(tái)，將為新模式落地生根提供堅(jiān)實(shí)的資金保障，助力房地產(chǎn)行業(yè)健康前行。