房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整期，國企轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開始激增。中國證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，前8個(gè)月，北交所共成交房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目68宗，同比增長44.68%；成交金額260.43億元，同比增長15.67%。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產(chǎn)市場將面臨大調(diào)整格局。國企強(qiáng)調(diào)聚焦主業(yè)，嚴(yán)控非主業(yè)投資亦是大勢所趨。在去杠桿減負(fù)債、國企改革加速的當(dāng)下，國企地產(chǎn)板塊分拆重組將提速，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)、混改等模式將帶來新機(jī)遇。

    國企加速剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

    北交所信息顯示，1-8月，在北交所成交的68宗房地產(chǎn)企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，央企有38項(xiàng)，成交金額為130.34億元。例如，大唐集團(tuán)通過北交所公開轉(zhuǎn)讓重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團(tuán)100%股權(quán)，該項(xiàng)目掛牌價(jià)格為21.52億元，最終以33.04億元成交，項(xiàng)目溢價(jià)11.52億元，溢價(jià)率達(dá)53.5%。航天科技旗下航天置業(yè)轉(zhuǎn)讓北京航天恒潤置業(yè)22.60%股權(quán)；華僑城轉(zhuǎn)讓深圳市康僑佳城置業(yè)投資有限公司30%股權(quán)；中航國際控股公司轉(zhuǎn)讓中航萬科有限公司60%股權(quán)；中國冶金地質(zhì)總局山東局轉(zhuǎn)讓山東正元置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及5315.57萬元債權(quán)等。

    日前，中航工業(yè)集團(tuán)旗下成都聚錦商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及6.57億元債權(quán)在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為18.02億元，該標(biāo)的企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務(wù)，控股股東為航空工業(yè)旗下北京瑞賽科技有限公司，持股比例為80%，剩余股份為航空工業(yè)旗下成都中航瑞賽置業(yè)所持有。

    成都中航瑞賽置業(yè)公司控股股東中航國際控股公告表示，出售該企業(yè)可回籠資金，有利于優(yōu)化資源配置，從而進(jìn)一步退出住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，提升集團(tuán)業(yè)績。

    同時(shí)，地方國企正密集剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。近日，重慶長航旗下地產(chǎn)公司持有的重慶恒春置業(yè)有限公司45%股權(quán)及62383萬元債權(quán)在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓。至此，重慶長航將逐步退出房地產(chǎn)市場。2017年以來，已有十多家重慶市屬重點(diǎn)企業(yè)陸續(xù)將旗下房地產(chǎn)子公司掛牌出售。

    浙江省國資委旗下房地產(chǎn)上市公司嘉凱城9月29日發(fā)布的公告顯示，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于杭州、諸暨、重慶以及張家港四地的5個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包后，嘉凱城將不再持有上述五家公司股權(quán)。

    此前，以浙江廣廈、杭鋼集團(tuán)為代表的浙江省屬企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    兩因素推動國企“退房”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)加碼、信貸收緊，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高位回落現(xiàn)象，但這并非是國企剝離房地產(chǎn)業(yè)主要原因。從上述案例看，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企以及國企大部分都是以非房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)加速退出房地產(chǎn)市場，與監(jiān)管層此前的“退房令”以及當(dāng)前的國企資產(chǎn)整合和混改推進(jìn)有關(guān)。以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企如保利、華僑城等，做大做強(qiáng)主業(yè)仍是發(fā)展目標(biāo)，仍在市場上攻城略地。

    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，全國住宅類土地出讓單宗地塊總價(jià)超過34.5億元的地塊合計(jì)50宗，國企或國資大股東企業(yè)拍得地塊為31宗，占比達(dá)62%，此前基本在40%左右。50宗住宅高總價(jià)地塊合計(jì)金額為2384.48億，其中國資占比達(dá)67.3%。保利、華僑城、招商局地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等仍是拿地主力軍。尤其是保利，1-9月共拿地面積1482萬平方米，拿地金額共869億元，排名第三。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前各地國企“退房”角度看，有兩種力量在推動。一種是外部的，即去杠桿、國企改革推動；另一種是內(nèi)部的，即目前房企普遍遭遇“錢荒”，資金壓力大，一些企業(yè)有融資或變現(xiàn)需求。預(yù)計(jì)到四季度，若房企資金回籠效果好，再加上改革提速等因素，民企參與國企混改和并購重組等都會有較好機(jī)會。

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊重組大勢所趨

    事實(shí)上，突出主業(yè)、開展并購重組和專業(yè)化整合已成為目前國企重組重要內(nèi)容。

    對于央企的房地產(chǎn)板塊，早在8年前，國資委曾下達(dá)“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只留16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企。2011年又新增5家，共21家央企獲得房地產(chǎn)經(jīng)營資格。

    中國企業(yè)研究院執(zhí)行院長李錦表示，中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已過去，存量時(shí)代已來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，也將面臨大調(diào)整的格局，不斷尋找差異化將成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資優(yōu)勢還在，但隨著“房住不炒”理念的施行，在去杠桿減負(fù)債、國企改革加速的當(dāng)下，國企地產(chǎn)板塊資源整合已是大勢所趨，轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也已迫在眉睫，非地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)國企分拆重組將提速。目前，保利、招商和中海等第一梯隊(duì)企業(yè)重組已基本完成，中糧、中交建等地產(chǎn)板塊整合蓄勢待發(fā)。

    市場人士表示，在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源；非房地產(chǎn)主業(yè)國企通過出售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)，回籠資金，回歸主業(yè)；中小型房企加速轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。房地產(chǎn)行業(yè)將呈強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢，并購重組將增多，出現(xiàn)很多新現(xiàn)象和新機(jī)遇，尤其是房地產(chǎn)市場中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、混改等模式。