3月15日晚間，博時蛇口產園REIT率先披露2021年年報。年報顯示，自2021年6月7日至2021年12月31日期間，基金凈利潤達2685.45萬元，經營活動產生的現金流量凈額達7007.06萬元。截至報告期末，基金總資產達25.90億元。

    個人投資者持有份額翻倍

    值得注意的是，博時蛇口產園REIT在發行之初，個人投資者一“份”難求。隨著REIT上市，個人投資者通過場內交易持有份額大幅提升，數量翻倍。截至2021年12月31日，基金持有人戶數達18萬，戶均持有4958.38份。與發行時相比，機構投資者持有份額由7.96億份減少至7.45億份；個人投資者持有份額由6787.91萬份升至1.55億份，個人投資者份額占總份額比例升至17.22%。

    來源：博時蛇口產園REIT2021年年報

    此外，作為以獲取穩定現金流為主要目的投資產品，公募REITs的分紅率備受投資者關注。年報顯示，博時蛇口產園REIT于2021年12月2日進行首次現金分紅，收益分配基準日為2021年9月30日，每10份基金份額發放紅利0.2740元人民幣，分紅金額為2465.91萬元。

    整體運營狀況穩定

    公募REITs的現金流收入主要取決于底層資產的運營情況，而作為公募REIT的管理人主要責任在于做好底層資產管理，以實現資產的不斷增值。

    年報顯示，報告期內，博時蛇口產園整體運營情況較為穩定。截至2021年12月31日，基礎設施項目公司租戶196家，實際出租面積82696.59平方米，年底時點出租率為88%。

    截至2021年12月31日，博時蛇口產園REIT累計實現營業收入7691.42萬元，其中租金收入占88.75%，物業收入占11.25%；全年累計預算完成率95%；年末租金收繳率為99%。

    來源：博時蛇口產園REIT2021年年報

    管理人解釋稱，受上半年廣深疫情及國家宏觀政策調控影響，園區部分客戶續租情況不及預期，且出現部分提前退租。但項目成本總體控制良好，全年實際成本支出1201.41萬元，全年累計預算完成率91%，通過節約成本費用，同時考慮罰沒押金收入及購買貨幣基金理財增加利息收入，基金層面實現的息稅折舊及攤銷前利（Ebitda）較現金流預測的完成率為101%。

    對于續租不及預期的情況，基金管理人表示，2021年四季度時已采取一系列管控措施，園區客戶續租情況良好，到期客戶全部成功續租。但受疫情影響，出現部分租戶提前退租情況，在一定程度上導致基礎設施項目出現重新招商空置期、重新出租免租期的損失，但較三季度情況有所好轉。

    同時，針對部分租戶提前退租及歷史欠租情況，基金管理人已積極溝通、協調并督促外部運營機構加大招租力度，采取的措施包括但不限于：退租租客引入承租客戶的，退回租戶押金；退租客戶未引入承租客戶的，扣留租戶押金；解除部分欠租金額較大租戶的租賃合同，扣除押金并提起訴訟，爭取在庭前和解收回欠繳租金及相關損失。

    打造精細化運營模式

    展望底層資產的未來發展，管理人在年報中指出，從區域規劃來看，地區的規劃與博時蛇口產園的產業發展方向和未來發展計劃高度契合。交通方面，深圳市正在不斷加大交通設施的投資力度。圍繞該產業園，地鐵12號線將會建成通車。但2022年仍處在施工階段，短期對博時蛇口產園仍有部分不利影響，但長期看，有較大利好。

    對于產業園行業的未來發展，管理人表示，總體來看2022年國內經濟以穩字當頭、穩中求進作為主基調。產業園的行業發展已由增量轉向存量盤活的戰略轉型期，粗放式的園區擴張時代已經過去，企業需要在現有存量的基礎上進行盈利深挖，打造精細化的運營模式，促使園區業務產生持續性的利潤貢獻。