不動產(chǎn)私募投資基金試點啟動

    短期效果仍待觀察

    2月第3周，E50房企融資規(guī)模達28.9億元，房企融資活動相對冷清。

    具體來看，本周E50房企僅中國金茂發(fā)行5年期的17億元的公司債，票面利率3.8%。整體票面利率較其上次發(fā)行上浮0.2個百分點，融資成本略有上行。

    融資政策方面，證監(jiān)會近日宣布啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，致力于促進房地產(chǎn)市場盤活存量。

    此外，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會還正式發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》。

    按照要求，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

    我們認為，不動產(chǎn)私募投資基金的試點是“第三支箭”的延續(xù)，短期效果可能有限。

    新規(guī)對于基金的要求較高，例如“管理人在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣”。

    但從2018年以來，房地產(chǎn)私募基金即陸續(xù)停止備案，現(xiàn)存的基金的規(guī)模普遍較小，達到新規(guī)要求的基金管理人可能不多，短期效果可能仍待觀察。

    然而從長期來看，本次新規(guī)有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，意義非凡。

    隨著房地產(chǎn)“高規(guī)模，高杠桿，高周轉(zhuǎn)”的模式已逐漸不再適應(yīng)當(dāng)前急劇變化的市場環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)亟須尋找新的發(fā)展模式。

    對于行業(yè)而言，不動產(chǎn)私募投資基金一方面可以引導(dǎo)資金投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動產(chǎn)的流動性，增強房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復(fù)資產(chǎn)負債表，緩解負債壓力，提振市場信心；另一方面，隨著整個行業(yè)逐漸走向存量市場，未來行業(yè)的模式也可能將完成由開發(fā)到運營、服務(wù)的轉(zhuǎn)變。

    而不動產(chǎn)私募投資基金的試點，或?qū)椭粍赢a(chǎn)進入以運營產(chǎn)生持續(xù)性現(xiàn)金流的發(fā)展模式，從而實現(xiàn)整個地產(chǎn)行業(yè)的“良性循環(huán)”。