本報見習記者 王小康

    12月17日晚間，招商蛇口（001979）與招商置地（00978.HK）同時發布公告稱：招商置地與招商蛇口修改《非競爭協議》。

    非競爭協議的調整對招商蛇口、招商置地將會實現雙贏，招商蛇口將清晰雙平臺戰略定位，充分發揮境內外雙上上市平臺的優勢，助力雙平臺協同共贏發展。招商置地將實現業務結構的轉型，發展由原本傳統重資產房地產開發帶動，成為輕重并舉雙輪驅動，進一步打造CM+品牌公寓加速輕資產化。

    調整非競爭協議雙方重構業務資源加速大灣區發展布局

    據公告可見，招商蛇口與招商置地就原有的非競爭協議做了多處調整和修改。根據《非競爭協議》，兩家公司的房地產開發業務按照城市劃分。廣州、佛山、南京、句容、西安和重慶由招商置地負責開發；招商置地不會在招商蛇口布局的其他城市開展業務。

    修改后的非競爭協議，使招商置地在業務操作上更加靈活。大廣州（包含佛山）、大南京（包含句容）將繼續由招商置地進行相關業務開發。招商置地將擺脫地域限制在原有招商蛇口城市以及其他城市，以小股投資的方式參與項目投資獲取優質物業資源。同時招商置地將有權在北京、上海獨家經營辦公室物業之資產管理業務。據悉此前招商蛇口與第三方成立房地產基金在上海和北京以基金方式經營改造寫字樓。此外，招商置地5個城市中的重慶和西安，將每年進行檢討決定是否退出，退出后招商蛇口可以在相關城市進行物業開發。新的非競爭協議還約定在其它城市將由招商蛇口進行業務開展。

    整體來看，調整后的非競爭協議將加速招商置地輕重并舉的雙輪驅動業務模式，擺脫業務地域限制同時以小股投資形式靈活參與大型項目。除了投資性業務外，公司透過小股投資可享受優先接入產業鏈中資產管理之部份，改造提升優質辦公室和服務式公寓空間，及后提升和釋放物業價值，過程中獲得租金提升外，同時享受物業價值增值。那么對于母公司招商蛇口而言，未來項目資金來源更豐富，海外資金可參與境內項目的開發與運營；融資層面可充分利用招商置地平臺進行海外融資。

    招商蛇口是招商局集團旗下城市及園區綜合運營板塊的公司，聚焦社區開發與運營，園區開發與運營，郵輪產業建設與運營三大業務板塊，是國內領先的城市及園區綜合開發和運營服務商。招商置地則是招商蛇口的控股子公司也是其在海外唯一的上市平臺。招商蛇口在粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、會展灣等區域，擁有大量待開發的優質資源。招商置地大力布局的廣州和佛山兩地也處于粵港澳大灣區規劃城市集群。雙方在粵港澳大灣區均擁有優質的土地儲備蘊含巨大發展潛力，而隨著大灣區規劃落地將助力招商蛇口與招商置地聯合鎖定利潤空間和業績增長。

    招商置地開啟輕重并舉雙輪驅動模式

    據了解，招商置地2013年借殼東力實業在港交所上市，成為當時招商地產拓展海外融資渠道，發揮了重要作用。招商局置地上市后母公司向招商局置地注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產項目，依托母公司的資源優勢，公司成為一家專業的房地產開發企業，主要集中開發住宅物業以及住宅及商業綜合物業，產品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

    招商置地作為招商蛇口2015年重組后唯一的香港上市平臺，招商蛇口現持有招商置地74.35%股權。招商局置地承擔了招商蛇口海外融資平臺的重任，但在主營業務上，以房地產開發為主的招商局置地與母公司招商蛇口存在業務重疊，這也是雙方一直在積極解決的問題。

    調整后招商置地的業務主要集中為房地產開發、運營型業務、投資型業務三大板塊。招商置地的業務發展由原本傳統重資產房地產開發帶動，成為輕重并舉雙輪驅動模式。

    調整后招商置地的房地產開發業務將聚焦位置優越的大廣州大南京為核心的優質房地產項目開發。目前，招商置地在全國擁有約620萬平方米土地儲備，其中在大廣州、大南京擁有約275萬平方米土地儲備，占比45%。資料顯示2018上半年招商置地新增約47萬平方米土地儲備，其中大廣州占比23%。招商置地計劃向母公司收購在北京和上海的資產管理業務，聚焦京滬兩地優質辦公物業，以小股投資方式獲得物業資源，打造資產管理平臺，未來業務將逐步擴張至全國布局。此外，招商置地將進一步擴展香港之服務式公寓平臺。

    招商置地服務式公寓將整合CM+品牌，在香港和內地實現擴張。資料顯示，香港上環CM+北座已于2017年開業，共有54間房，平均出租率80%，年底達到90%出租率，CM+壹棠南座也已于今年8月開業，共有81套房。未來招商局置地將CM+服務式公寓的成功模式復制到內地和海外多個城市，通過對產品品牌和標準的專業塑造，招商置地將加大力度打造培養專業的CM+服務式公寓品牌和建立服務式公寓的運營模式，同時把這種運營模式輸出作為轉型輕資產的第一步。在輕資產運營和管理這方面，招商置地正積極研究輕資產的全面落地方案，包括與招商物業的重組。輕資產運營平臺雛形越發清晰，有望成為未來業績新的增長亮點。

    未來招商置地優質土儲將逐步釋放，確保重資產開發業務收入和利潤穩健增長，支持輕資產業務拓展。把握國內已成熟發展的市場，輕資產業務可把握市場機會實現快速增長，為公司提供額外增長動力，有效抵御重資產開發周期的波動。

    對于招商置地而言本次非競爭協議修改最大的意義在于招商置地將擺脫地域限制，在全國范圍內以小股跟投的方式開展業務。

    招商蛇口在全國范圍內擁有三千余萬平方米的土地儲備，1-1.5線城市土儲約1500萬平方米，在中國的主要城市的黃金地段擁有多種物業，可廣泛支持小股投資，與此同時，在這些人口密集、成熟的城市從增量走到存量，在新供應減少之趨勢下，市場對資產管理的需求也將相對提升。招商置地將以投資人和管理人的角色切入為市場提供新供應，拓展輕資產。母公司招商蛇口擁有大量優質土儲和資產，將全力促進招商置地之發展。招商置地將受惠于母公司龐大及多元化的資源和優質物業，未來將有大量輕資產業務機會，為招商置地輕置產業務轉型提供堅定支持。