進入10月，隨著天氣的轉冷，北京樓市也驟然轉冷。一方面是新房供應繼續井噴，一方面是市場觀望情緒日漸濃重，再加上國慶黃金周和公積金新政的影響，樓市整體成交量大幅下降。業內人士認為，歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競房的上市而持續加壓，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

    供過于求樓市成交轉冷

    10月以來，北京新房供應繼續井噴。證券時報記者根據北京市住建委預售商品房住宅項目公示信息統計，10月1日至28日，28天時間里有22個項目拿到預售證，其中除了大量限競房項目和幾個共有產權住房外，還有多個預售單價9萬元/平方米以上的豪宅項目，最高單價達到11.9萬元/平方米。另據RealData數據統計，10月批準上市的限競房項目合計房源多達5000余套，環比增加33%。

    自6月限競房開始上市以來，北京新房市場供應量快速增長，供過于求的市場特征凸顯。據合碩機構統計，今年前10個月，北京新房市場累計供應32510套商品住宅，成交量卻不足兩萬套，僅為19118套，市場供需比達到1.7：1。去化難度加大、庫存危機隱現。

    其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產研究中心數據顯示，截至日前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網簽累計只有2581套，累計網簽比例只有16%。雖然網簽數據滯后，但統計實際銷售也只有三成。

    受新房市場限競房大量上市的沖擊，北京二手房銷量在10月也滑落至萬套邊緣，環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。

    不僅成交量下跌，二手房成交價格也有所下跌。RealData數據顯示，10月北京二手房市場實時成交量環比減少12.5%，成交絕對水平降至2017年11月水平；均價繼續下跌至61103元/平方米，環比下跌1.2%。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節奏放緩，入市積極性降低。業主預期持續松動，調價房源中漲價占比回落至“3·17調控”后低位，議價空間持續擴大。

    觀望濃重或掀起促銷熱潮

    10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降的原因，一方面與國慶假期網簽數據減少一周有關，另一方面受9月公積金政策收緊有關。低溫市場狀態下，二手房買賣雙方入市積極性回落。

    “9月公積金政策調整后，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預期受此影響進一步回落，客戶入市積極性下降。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出。

    許小樂認為，當前市場預期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，將分流部分二手房市場需求，預計11月二手房成交量價將繼續低位保持，均價將在當前水平附近波動。

    中原地產首先分析師張大偉預計，隨著后續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

    “歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，并隨著更多限競房的上市而持續加壓。”合碩機構首席分析師郭毅對證券時報記者說。

    據了解，在傳統“雙11”電商購物狂歡節到來之際，北京地產行業也掀起了一場房產促銷熱潮——“合碩雙11光盤節”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優惠樓盤數量達到50個，推出150余套特惠房源，優惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地產營銷代理業務的北京合碩機構發起，截至目前，該活動已吸引到數百組意向客戶，150余套優惠房源有部分已被認購。

    不過，郭毅同時強調，上述促銷活動并不代表著開發商正在大面積降價。“其實看著50個項目挺多的，實際總共150套特價房，平均到一個項目也就3套，在單個項目中特惠房源的占比很少。”她說。