■本報(bào)記者 包興安

    在堅(jiān)定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項(xiàng)目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

    日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的報(bào)告指出，10月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一線城市房?jī)r(jià)集體微降，準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)總體回調(diào)，過(guò)半三四線城市房?jī)r(jià)下跌且市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。例如，10月份一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。

    今年房企的日子普遍不大好過(guò)，目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)達(dá)到473條。

    克而瑞研究中心分析師汪維文認(rèn)為，房企項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓浪潮波濤洶涌，背后的原因錯(cuò)綜復(fù)雜，既有融資需要，也有為企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型鋪墊和出于剝離不良資產(chǎn)的考量。

    “目前房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營(yíng)地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前來(lái)看，大多數(shù)房企中短期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項(xiàng)目受開(kāi)發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象就會(huì)時(shí)有發(fā)生。

    統(tǒng)計(jì)顯示，今年第四季度以來(lái)，大量房企通過(guò)債市或票據(jù)市場(chǎng)融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國(guó)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣29億元的公司債券；同日，時(shí)代中國(guó)控股發(fā)行2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%；龍光地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模為人民幣24.9億元、于2022年到期的境內(nèi)債券，票面年利率為5.98%。

    張波認(rèn)為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會(huì)尋求實(shí)力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目并購(gòu)現(xiàn)象也因此增多。

    對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)，上述報(bào)告認(rèn)為，中央抑制房?jī)r(jià)上漲的決心沒(méi)有發(fā)生改變。這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。預(yù)測(cè)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速將進(jìn)一步下降。