本報記者 王麗新

    過去忙著跑馬圈地擴規模的房企，如今或多或少都在忙著找資金，與短期流動性危機賽跑。近期，閉緊的融資閘門似有開閘跡象，絲絲帶有暖意的信號，為部分房企帶來了喘息機會。

    11月24日，據上海產權交易所信息顯示，花樣年“20花樣02”規模為15.43億元的債券，利息展期議案通過，共計1.16億元利息中的20%于2021年11月25日按期支付，剩余80%于2022年11月25日延期兌付。11月22日晚間，中國奧園一筆8.16億元的ABS私募債展期方案獲得通過。更早之前，陽光城公布了11月份所有到期公開債務完成展期。

    “除當代置業美元債展期未獲通過外，近一周內多家房企債券展期通過，短期流動性問題得以暫時緩解。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，債權人同意債務展期方案，一方面是相信債務人能夠解決流動性困難；另一方面可能也與房企融資環境回暖、信貸政策呈現邊際改善有關。

    短期流動性壓力緩解

    債務兌付重壓之下，多家房企均在積極尋求債券展期。近日，除當代置業2.5億美元美元債展期未獲通過，造成實質性債務違約外，中國奧園3筆共計14.3億元的國內債券以及陽光城6筆債券共計71.766億元均獲得通過。

    “能夠實現債務展期的房企，手中應該還有很多優質資源待‘消化’。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，當然，債權人在協商過程還會對諸多因素進行參考評估，如行業政策、市場趨勢、債務人經營能力、債務人債務風險程度，債務人資產等，評估未來一段時間內，債務人是否有通過繼續經營償還債務的能力。

    “受目前房地產行業寬信用預期影響，房企短期流動性階段性緩解。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，但從長期而言，房企不能快速擺脫對于融資的高依賴度，債務問題尚未得到實質性解決。

    在劉水看來，債務展期結后，如果房企未能償還債務，仍會發生債務違約。由此來看，不管是利息展期，還是整體債券展期，其背后都說明房企短期流動性弱，至少透露出目前部分房企已經無力按期償還債務。在獲得債務展期后，房企仍需嚴控預算、加大銷售回款，有效增加現金流，仍需通過出售資產、出讓項目、股東注入資金等方式積極自救。

    “在目前市場下行的背景下，資產接盤者已經十分謹慎。斷臂求生不是不可能，但不一定能馬上解決困境。”肖云祥稱，即便在股權融資方面，由于在二級市場房地產板塊的持續下行，股票估值已經較低，即使通過出售股權的方式獲得融資，所起到的效果已經不大。

    不過，肖云祥也指出，近期市場出現的債務融資開閘的情況，對于體量小、債務高的民營企業而言，獲得融資的機會或許不多，但對央企、國企及較為穩健的大型民企有利。

    央企國企發債忙

    11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行的房企代表座談會剛一開完，銀行等機構投資者可能放開閘門為房企“輸血”的消息即傳開來，業內共識是，房企融資將逐步解凍。

    11月22日晚間，保利發展發布公告稱，擬發行不超過98億元公司債券。這一方案雖還未落地，但這已是保利發展11月以來的第三筆融資。11月3日，11月19日，保利發展分別成功發行兩期中期票據，一筆是25億元，另一筆是20億元，這意味著若此次98億元公司債再順利通過，保利發展將籌資143億元。

    根據Wind統計，截至11月25日，25天內，房企成功發債規模已約達302億元（包括一筆海外融資），10月份則約為268億元，明顯已經超過10月份全月融資額度。

    25天內放行超過300億元融資，個別房企甚至在成功融資45億元的前提下，還能提出規模近百億元的公司債發行方案。“這意味著融資環境有所放松，房企捉襟見肘的現金流及債務兌付壓力或許能有所改善。”有業內人士如是稱。

    但仔細對比這份超過300億元的房企融資名單，《證券日報》記者發現，主體信用等級及債券信用等級皆較高，抗風險能力較強的國企或央企居多，鮮少民營房企身影。此外，11月份至今，僅有一筆美元債發行成功，即港龍中國于11月12日上市的1.58億美元債券，成本卻極高，為13.5%。

    而自保利發展祭出在銀行間發債的幾大動作后，招商蛇口、廈門建發房地產、中海地產、首開股份等地產央企或地方國企密集發行中票、短融券等銀行間融資工具。11月份以來，已有上海城開、棲霞建設、中建五局等多家房地產企業中期票據發行計劃獲準注冊。此外，金科地產、廣州珠江實業等房企的超短期票據也獲準注冊。而這些資金的用途，多是聚焦在償還有息債務、補充流動資金、項目建設等幾大方向。

    “償還債務是第一要務，但12月份全國第三輪土地集中出讓已經開始，央企國企提前‘儲糧’，在低溢價率窗口期拿地，是這些資金的重要用途之一。”某不愿具名分析師表示，在當前的市場格局下，過去迅猛拿地忙于擴規模的房企，現在多忙于解決短期流動性危機，無暇取地，這是之前穩健型房企投資的好時機。

（編輯 上官夢露）