本報(bào)記者 田鵬

    12月4日晚間，萬(wàn)科A披露11月份銷(xiāo)售情況：當(dāng)月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積190.8萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額307億元。以此來(lái)計(jì)，11月份，萬(wàn)科A合同銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)0.85%。

    除此之外，還有多家房企釋放出積極信號(hào)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，11月份，綠城中國(guó)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、綠地控股、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)、卓越集團(tuán)等房企業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

    IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善的信號(hào)具有持續(xù)的支撐力。一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整優(yōu)化政策是長(zhǎng)期的，旨在穩(wěn)定市場(chǎng)和防范風(fēng)險(xiǎn)，這為市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；另一方面，各大部門(mén)和國(guó)有大行積極響應(yīng)，為房企合理融資提供支持，有助于緩解房企的資金壓力。

    行業(yè)邊際改善有支撐

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化。從供給端看，整體上，“有沒(méi)有”的問(wèn)題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問(wèn)題仍然存在；從需求端看，人民群眾對(duì)住房的品質(zhì)有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。

    面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新形勢(shì)，持續(xù)出臺(tái)的政策、各部門(mén)各機(jī)構(gòu)的積極響應(yīng)以及企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)都給整個(gè)行業(yè)邊際改善提供了持續(xù)的支撐力。

    具體來(lái)看，在政策方面，從年初政府工作報(bào)告明確，要“出臺(tái)金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作”，到后來(lái)的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例”等一系列調(diào)整優(yōu)化措施漸次落地，再到近期中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求進(jìn)行新一輪安排，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策持續(xù)不斷的同時(shí)，力度也在增強(qiáng)。

    中指研究院分析師鄭俊彤在談及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策趨勢(shì)時(shí)表示，未來(lái)核心城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，核心二線城市有望進(jìn)一步放松限購(gòu)政策。

    從各部門(mén)各機(jī)構(gòu)具體操作情況來(lái)看，資本市場(chǎng)持續(xù)發(fā)揮樞紐功能，不斷把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持落實(shí)落細(xì)。

    例如，在用好“第三支箭”方面，滬深交易所不斷優(yōu)化IPO、再融資安排，對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資提出不受破發(fā)、破凈和虧損限制的安排。

    數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有8家上市房企股權(quán)融資獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)。其中，6家為定增，2家為重組配套融資。從融資情況來(lái)看，3家已實(shí)施完成，合計(jì)融資203.86億元，另外5家擬募資248.91億元。

    在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，在一系列利好政策和舉措的支持下，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性改善信號(hào)正在加速集聚。

    行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展有方向

    今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)出前高、中低、后穩(wěn)的趨勢(shì)。未來(lái)，隨著中央各項(xiàng)決策部署的持續(xù)落實(shí)，以及房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程也將不斷加快。

    在具體實(shí)施過(guò)程中，實(shí)施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”則是重要抓手。

    在東方金誠(chéng)分析師唐曉琳看來(lái)，“三大工程”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。短期來(lái)看，政策落實(shí)初期各地可能以收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主推進(jìn)保障房工程，即在解決低收入群體和青年群體階段性住房問(wèn)題的同時(shí)，解決部分商業(yè)樓盤(pán)去化問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著保障房的不斷推廣，未來(lái)保障房與商品房“雙軌制”發(fā)展模式的形成，將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)化調(diào)整。

    而資本市場(chǎng)在推進(jìn)“三大工程”方面亦是大有可為。例如，證監(jiān)會(huì)支持盤(pán)活房企存量資產(chǎn)，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行。截至12月4日，累計(jì)5單保障房REITs獲注冊(cè)，其中4單已經(jīng)上市，募資超50億元。

    此外，10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。文件發(fā)布僅一個(gè)月左右，3單消費(fèi)類(lèi)REITs即獲得監(jiān)管正式批復(fù)。

    市場(chǎng)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時(shí)，還能通過(guò)募集資金對(duì)存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。