本報(bào)記者 陳瀟

    “我們長(zhǎng)期看好內(nèi)地市場(chǎng)。目前，內(nèi)地業(yè)務(wù)已占公司整體收入的70%。”近日，恒隆地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒隆”，證券簡(jiǎn)稱“恒隆地產(chǎn)”）行政總裁盧韋柏接受《證券日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)表示。

    自2018年加入恒隆以來，盧韋柏經(jīng)常在香港與內(nèi)地間穿梭，頻繁走訪一線商圈。在他眼中，內(nèi)地是有巨大潛力的消費(fèi)市場(chǎng)。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模競(jìng)速轉(zhuǎn)向深度運(yùn)營(yíng)，恒隆試圖在復(fù)雜的周期中練好“內(nèi)功”，在高端商業(yè)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)。恒隆的審慎與穩(wěn)健，或許能為房地產(chǎn)的下半場(chǎng)提供了一種新的經(jīng)營(yíng)范式。

    瞄準(zhǔn)高端商業(yè)綜合體

    從香港銅鑼灣的恒隆中心，到內(nèi)地多個(gè)城市的恒隆廣場(chǎng)，恒隆這家歷史悠久的港資地產(chǎn)商，已在上海、無錫、昆明、大連等地打造出一系列地標(biāo)性的高端商業(yè)項(xiàng)目。得益于持續(xù)聚焦高端賽道和差異化的定位，恒隆的整體業(yè)績(jī)得以穩(wěn)步提升。

    面對(duì)當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整，恒隆選擇不盲目擴(kuò)張，持續(xù)聚焦高端商業(yè)領(lǐng)域，在存量資產(chǎn)中挖掘新增量。盧韋柏說：“我是一個(gè)買地最少的CEO。”

    這種看似“保守”的策略，其實(shí)是建立在對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期判斷基礎(chǔ)上的精準(zhǔn)選擇。盧韋柏表示：“目前國(guó)內(nèi)商場(chǎng)總數(shù)已超過7000家，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但真正能達(dá)到高端標(biāo)準(zhǔn)的可能不到5%。這說明我們堅(jiān)持高端定位，提升整體回報(bào)率的策略是對(duì)的。”

    與多數(shù)內(nèi)地房企先銷售住宅項(xiàng)目、再建設(shè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)業(yè)態(tài)的“以住養(yǎng)商”發(fā)展模式不同，恒隆自始至終走的是“商業(yè)先行”路線。

    正是基于對(duì)高端商業(yè)的持續(xù)投入，從上海的第一座恒隆廣場(chǎng)起步，恒隆如今在內(nèi)地市場(chǎng)的業(yè)務(wù)已進(jìn)入多點(diǎn)開花階段。對(duì)此，盧韋柏表示：“當(dāng)前階段，我們?cè)谙愀劬劢垢叨俗≌瓤癸L(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā)展；而在內(nèi)地，我們的目標(biāo)是把手中地塊開發(fā)到極致。”

    在眾多房企持續(xù)聚焦北上廣深等一線城市的當(dāng)下，恒隆卻大力布局二線城市。這背后，既有市場(chǎng)邏輯，也有戰(zhàn)略考量。

    “像無錫、昆明、大連，雖然城市體量不如上海，但只要我們做到市場(chǎng)第一，就能將整個(gè)區(qū)域的高端消費(fèi)力吸引過來。”盧韋柏表示，“比如在無錫，我們已經(jīng)是市場(chǎng)標(biāo)桿，還能輻射南通等周邊城市；昆明則可以覆蓋整個(gè)云南，甚至吸引跨境游客；在大連我們也穩(wěn)居第一。”

    正因如此，恒隆在高端商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊(duì)的影響力不斷提升。“一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，新玩家不斷進(jìn)場(chǎng)。但在二線市場(chǎng)，一旦我們占據(jù)高端品牌龍頭位置，后來者就很難撼動(dòng)。”盧韋柏說。

    談及未來的戰(zhàn)略方向，盧韋柏表示，恒隆仍會(huì)繼續(xù)關(guān)注新機(jī)會(huì)，但不會(huì)盲目追求體量增長(zhǎng)。“我們能做的就是練好內(nèi)功。行業(yè)在變化，關(guān)鍵是如何適應(yīng)。”盧韋柏稱。

    持續(xù)調(diào)整發(fā)展節(jié)奏

    面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化，恒隆持續(xù)調(diào)整自身的發(fā)展節(jié)奏與策略重心。

    “未來幾年，我們的核心策略是提升現(xiàn)有資產(chǎn)的回報(bào)率和運(yùn)營(yíng)效率。”盧韋柏表示，市場(chǎng)周期終將回歸，關(guān)鍵是要做好準(zhǔn)備，才能抓住機(jī)會(huì)。

    當(dāng)前，恒隆將重心從橫向擴(kuò)張轉(zhuǎn)向垂直增長(zhǎng)，即在已有成功項(xiàng)目的基礎(chǔ)上優(yōu)化資源配置、深挖潛力。以南京西路的上海恒隆廣場(chǎng)為例，因需求遠(yuǎn)超供給，項(xiàng)目三期建設(shè)正在推進(jìn)。依托城市更新，上海恒隆廣場(chǎng)預(yù)計(jì)在兩年內(nèi)增加13%的零售面積。

    盧韋柏表示：“現(xiàn)在的商場(chǎng)同質(zhì)化太嚴(yán)重，未來必須強(qiáng)化差異化和服務(wù)，才能持續(xù)吸引年輕人。”在這一思路下，恒隆不斷提升項(xiàng)目的“首店效應(yīng)”。僅2024年，恒隆已成功引入170個(gè)首店品牌。“我們積極爭(zhēng)取首店品牌，希望為消費(fèi)者創(chuàng)造‘在這里遇見世界’的新鮮體驗(yàn)。”盧韋柏說。

    與此同時(shí)，恒隆也在嘗試以更多元的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)破圈，比如引入強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)的體育運(yùn)動(dòng)類新品牌，或通過“社區(qū)化運(yùn)營(yíng)”打破傳統(tǒng)商場(chǎng)邊界。在昆明恒隆廣場(chǎng)，商場(chǎng)與酒店之間的連廊是開展各類主題展覽、市集活動(dòng)的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。盧韋柏表示，酒店業(yè)務(wù)目前并非單純追求盈利導(dǎo)向，而是作為商辦的高品質(zhì)配套，以提升恒隆廣場(chǎng)作為綜合商業(yè)體的整體價(jià)值。

    在各大業(yè)務(wù)板塊中，盡管辦公樓板塊受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，但2024年末大部分恒隆的辦公樓依然保持80%至90%的出租率。“我們提供的辦公樓位置好，配套完善。”盧韋柏表示。

    在提升效率方面，盧韋柏認(rèn)為，技術(shù)投入很關(guān)鍵，重點(diǎn)是通過科技簡(jiǎn)化基礎(chǔ)工作，把人力釋放到核心服務(wù)上。“我們已實(shí)現(xiàn)租賃、財(cái)務(wù)、人力系統(tǒng)的整合，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和高效化管理，物業(yè)管理系統(tǒng)也經(jīng)過定制優(yōu)化，完全符合我們的需求。”

    保障充足現(xiàn)金流

    在當(dāng)前行業(yè)承壓的背景下，恒隆如何保障充足現(xiàn)金流，從而穿越周期？對(duì)恒隆而言，關(guān)鍵在于兩條腿走路：一方面依托商場(chǎng)等多元業(yè)態(tài)穩(wěn)定的租金收入作為“壓艙石”，另一方面則通過住宅項(xiàng)目的持續(xù)去化，為商業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期投入提供資金支撐。

    “公司每年穩(wěn)定租金收入約為100億元，凈利潤(rùn)維持在30億元左右，若持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，未來有望進(jìn)一步提升至40億元至50億元水平。”盧韋柏表示，住宅方面，恒隆目前在香港和內(nèi)地?fù)碛泻嫌?jì)約200億元的可售住宅貨值。按5年銷售周期計(jì)算，年均可帶來約40億元現(xiàn)金流。

    “去年調(diào)整股息政策，是應(yīng)對(duì)短期壓力的臨時(shí)措施，保障公司基本盤的穩(wěn)定。”盧韋柏表示，2025年，恒隆將進(jìn)一步加快住宅項(xiàng)目的銷售節(jié)奏，推動(dòng)整體去化進(jìn)程，加速資金回籠。

    不過，盧韋柏亦強(qiáng)調(diào)，不會(huì)為短期資金需求做出倉(cāng)促?zèng)Q策。“優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)長(zhǎng)期來看不會(huì)虧損，市場(chǎng)總有周期。公司不會(huì)因?yàn)槎唐谫Y金壓力而虧本拋售。”

    財(cái)務(wù)穩(wěn)健亦使得恒隆的融資渠道保持暢通。“公司去年底啟動(dòng)融資計(jì)劃，今年1月份已成功獲得100億港元銀團(tuán)貸款。”盧韋柏表示，“這進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。”

    多元化的充足現(xiàn)金流也為恒隆穩(wěn)步推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)帶來強(qiáng)有力的支撐。據(jù)恒隆披露，杭州恒隆廣場(chǎng)將自2025年起分階段落成，其中購(gòu)物商場(chǎng)預(yù)計(jì)于2026年上半年亮相；無錫恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)的酒店也將于2025年至2027年間陸續(xù)開業(yè)。

    “現(xiàn)階段的重心是等待前期投入的項(xiàng)目產(chǎn)生回報(bào)。”盧韋柏判斷，隨著資本開支高峰過去，資金壓力會(huì)明顯緩解，加之杭州恒隆廣場(chǎng)等項(xiàng)目將逐步產(chǎn)生回報(bào)，2027年至2031年有望迎來恒隆的“黃金回報(bào)期”。盧韋柏表示，相信接下來的幾年，市場(chǎng)也會(huì)看到恒隆更好的成果。