■本報記者 邢萌

    5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)23號文，對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務提出嚴格要求，嚴格限制信托公司前端融資模式。

    受此文件影響，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模明顯下降。《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，用益每周集合信托報告顯示，5月底開始，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模已連續(xù)兩周環(huán)比大幅下降。5月份最后一周募集規(guī)模36.12億元，環(huán)比減少60.63%；6月份首周募集規(guī)模29.07億元，環(huán)比減少19.53%。

    在此背景下，探索真實股權投資成為房地產(chǎn)業(yè)務轉型方向。對此，資深信托研究員袁吉偉對《證券日報》記者表示，“整體來看，信托公司已經(jīng)在加大股權投資探索力度，現(xiàn)在主要是和頭部房企開展此類合作，有利于累積經(jīng)驗和確保項目安全。”

    23號文下發(fā)一個月有余

    集合類地產(chǎn)信托募集規(guī)模下降

    5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)23號文，即《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務提出嚴格要求，其中重點關注以下幾方面：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

    新的監(jiān)管政策出臺嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。所謂前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發(fā)貸款的情況下作的前期融資。有研究人士指出，2016年下半年以來，信托業(yè)務的房地產(chǎn)融資比較有優(yōu)勢的是前端融資。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，由于四證要在繳納土地出讓金后的一段時間才能辦理下來，因此地產(chǎn)企業(yè)此時的融資目的主要就是為了拿地。

    受此影響，5月底以來，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模明顯下降。用益每周集合信托報告顯示，以最近兩周情況來看，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模均在50億元上下，與上個月單周近百億元的募集規(guī)模相距甚遠。對此，用益信托表示，受監(jiān)管趨嚴影響，房地產(chǎn)類信托開始出現(xiàn)降溫趨勢，傳統(tǒng)的抵押貸款方式的房地產(chǎn)類信托被監(jiān)管倒逼轉型，未來房地產(chǎn)信托的方向是通過基金、ABS、養(yǎng)老地產(chǎn)、真實房地產(chǎn)投資聯(lián)合一定區(qū)域市場的主流開發(fā)商進行。

    不過，短期內(nèi)房地產(chǎn)信托也不會明顯萎縮。用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)信托作為信托公司的傳統(tǒng)重要投向領域，是信托公司收入的重要來源之一，在創(chuàng)新業(yè)務運作模式、盈利能力有待市場檢驗下，短期內(nèi)不會萎縮。

    “明股實債”前端融資模式受限

    真實股權融資或崛起

    此前，地產(chǎn)項目中，明股實債項目是信托公司的主流操作模式。四川信托此前在研報中指出，“股權+債權型”信托模式為市場上主流的地產(chǎn)類信托模式。“此類模式的誕生其實是為了向不滿足‘四三二’條件的房企發(fā)放貸款。”而隨著23號文，這一融資模式受到限制。

    中誠信托在研報中指出，“市場上‘明股實債’項目多，真實股權投資項目較少，信托公司在對股權投資推行力度上與傳統(tǒng)債權項目還有較大差距，繼續(xù)推行‘明股實債’的前端融資模式無疑是與監(jiān)管要求相左的。”

    明股實債的誕生，原因之一在于金融機構規(guī)避對房地產(chǎn)企業(yè)融資的諸多限制。僅從公開信息來看，由于披露信息有限，并不容易判斷項目是否是明股實債。

    如6月24日晚間，泰禾集團發(fā)布公告，披露泰禾集團全資子公司廣州增城區(qū)泰禾恒昇置業(yè)有限公司（以下簡稱“恒昇置業(yè)”）、廣州增城區(qū)泰禾置業(yè)有限公司（以下簡稱“泰禾置業(yè)”）與五礦信托于6月24日簽署股權轉讓協(xié)議，將廣州增城項目公司增城荔濤房地產(chǎn)有限公司、增城荔豐房地產(chǎn)有限公司29%股權作價13.02億元，以及恒昇置業(yè)及泰禾置業(yè)對項目公司的股東借款5.20億元，共計18.22億元進行轉讓，受讓方為五礦信托擬設立的信托計劃。記者發(fā)現(xiàn)，該信托計劃已成立，且用于支付協(xié)議項下第一筆股權轉讓價款的信托資金已募集成功。但并無明顯信息顯示該項目是否為明股實債。

    中誠信托表示，“23號文影響下，目前只有股權投資模式在前融階段是完全合規(guī)的，信托公司必須加快向股權投資模式的轉型，以適應新的監(jiān)管背景和市場形勢”。

    袁吉偉對記者表示，“長遠看，開展真實股權投資，一方面需要信托公司自身提高對于房地產(chǎn)運營的專業(yè)水平，有效整合資源，進行全產(chǎn)業(yè)鏈條運作；其次是要培育客戶基礎，目前的客戶主要還是偏好穩(wěn)定收益，在打破剛兌下，要在市場營銷方面有更大作為，保護好投資者權益。”