無論從各大券商年度策略會的判斷來看，還是從市場的真切感受來看，鐵板一塊的樓市調控，貌似從融資端打開一道口子。很多人看來，這足夠了，因為資金才是激活樓市這盤棋最重要的棋子。剛剛發布的11月金融數據顯示，實體經濟融資需求很弱，M1同比增速僅為1.5%，這是有統計數據以來的新低。M2還算穩定，但11月8%的增速也是6年來新低；管理層不斷喊話，但企業中長貸還在負增長。

    形成鮮明對比的是，11月居民買房又活躍起來了，30大城市當月新房成交面積同比增長了10.3%，結束連續負增長的態勢，這與房企年末“以價換量”兌現業績有關。另外，政策松綁預期強烈，特別是按揭投放周期從3個月降至3周、利率開始回落，是否是刺激因素呢？房企年末掀起融資潮，11月信托貸、公司債翻了1-2倍。近期，各大房企與信托公司簽“總對總”的戰略協作，動輒就是200億，都在搶“非標松綁”的身位，因為管理層已明確，影子銀行是融資重要部分。

    過去，一直是房企融資禁區的企業債，破天荒地將房地產納入了。近日，發改委那份文件引起很大反響，政策目的很明確，“增強企業債服務實體經濟的能力”。4大企業債支持的領域，房地產赫然在列，但疑惑的是，募資堅決不能投資商品房。言下之意，除商品房外，保障房、租賃住房，以及實體經濟其他領域，開發商都可以名正言順地申請發行帶有政府補貼屬性的低成本企業債。我們要注意，國家出政策絕對深思熟慮、咬文嚼字，不會讓你誤讀出不該有的信號。

    那么，資金冰釋怎么理解？一則，2015-2017年供給側改革集中在“三去”（去杠桿、去庫存、去產能），部分杠桿轉移到房地產、房企負債高企。現在到了償還的時候，緊了1年多的融資須開閘，但新增信用債僅限于“借新還舊”（之前允許用于營運），也就是“續命”；二則，樓市運轉靠回款支撐了近一年，但回款明顯下降，融資不開的話，緊縮買地和開工接踵而來。即便40城地價連續8個月下降，溢價率創2012年來新低，但流拍嚴重，原因是回款和融資雙重壓制現金流。

    下半年的三次政治局會議，均強調“6穩”，其中4個穩定（穩就業、穩投資、穩預期和穩金融）對樓市須臾不可離。樓市不穩，另外兩個（穩外資和穩外貿）也難實現。因此，站在中美貿易摩擦、經濟穩中有變等更高的角度看，樓市融資政策調整并非是“水多了和面、面多了和水”的調控循環。經濟轉型也好、應對貿易摩擦也好，“辦好自己的事”，這個共識已達成。毫無疑問，辦好自己的事，前提是大局要穩、信心要穩。因此，未來樓市政策，主基調就是穩定。

    若以“二分法”來看，當前樓市相對穩定了，但實體經濟不僅不穩定，還存在通縮的跡象，這在CPI和PPI代表的價格端，M1、M2和社融代表的融資端，體現的很明顯。原因在于，體量龐大的樓市一旦消停下來，金融和社會信用循環的發動機近乎“熄火”。未來，還要繼續控制平臺債務和影子銀行，外部融資依賴度極高的基建，托底能力難以寄很大希望；屢屢喊話后，金融開始支持民企，但100筆民企貸款不如一筆開發貸來的大。由此，經濟增長怎么維持合理區間？

    由此，要打通地產與實體經濟之間的通道，也就是地產“服務實體經濟”，給實體經濟輸血。首先，除了稅收、土地財政貢獻以外，建設保障房、租賃房、棚改等，讓數億新市民“扎根”、大家過上美好生活，消費內需就起來了，房地產就是實體經濟；其次，允許低成本資金進入樓市，但要求產出必須是實體經濟，也就是資產紅利外溢給實體，同時激活信用和金融循環，防止陷入通縮困境。近期，頭部企業在新能源、生態農業、汽車等領域的轉型就屬于此。現在，投資意愿高的行業還真不多，房地產就是一類。各大房企都在做大規模、探索轉型，熱情不能撲滅。

    （作者系資深地產研究人士）