隨著今年9月底美聯儲加息，多家香港本地銀行上調最優惠利率，香港維持了10年之久的超低息環境宣告結束，香港樓市的拐點悄然而至。反觀內地樓市，預期價格走低的聲音也漸漸出現。

    德意志銀行在21日發表的研究報告中將港股中資地產股2018年至2020年盈利預測分別下調1%、5%及10%。不過，該行對中資地產股總體看好，特別是“盈利增長確定性強”的龍頭股。

    內地房地產市場或溫和降溫

    近期，有機構發表報告警示中國內地樓市風險，稱內地部分房地產市場或出現溫和降溫。

    中金公司（12.76-1.85%）21日發表的內地房地產行業報告顯示，上周內地60個城市新房銷售面積同比、環比均有10%的正增長，11月前三周累計銷售面積同比增長7%；但土地市場成交量跌幅仍然超過三成，成交樓面均價跌幅比10月擴大5個百分點至25%。該行稱，一、二線城市銷售面積同比增幅擴大，三、四線市場仍舊趨弱。

    國際評級機構本月發表的研究報告中指出，在經歷了兩年多的強勁上漲后，今年樓市傳統銷售旺季“金九銀十”或稍顯遜色。該機構預計，2019年內地房價將有機會最多下跌5%，同時住宅銷售面積將下滑3%至7%。同時指出，三四線城市更容易受到行業下行影響，預期明年三、四線城市的需求將減弱。

    德意志銀行在21日發表的報告中指出，內地樓市于第三季開始呈現增長放緩趨勢，中資地產企業目前的低估值是市場對該行業未來一年的售價及銷售量的反映。該行將港股中資地產板塊2018至2020財年的盈利預測下調1%、5%及10%，預期至2020年，中資地產企業的毛利率將陸續降低至28%。

    中資地產龍頭股獲看好

    盡管內地房地產市場存在降溫壓力，中資地產股仍以低估值和高防御性兼備的特點獲投行看好，尤其是基本面表現強勁的龍頭股。

    花旗認為，中資地產企業盈利下行空間有限，且估值具有防御性。同時預期，受益于宏觀環境和開發商融資環境的改善，中資地產企業今年11月和12月銷售增長將好于市場預期，2019年合約銷售平均增長幅度有望達到20%以上。

    德意志銀行在其報告中表示表示，雖然預期內地房地產第四季度表現較弱，但由于大型房地產企業執行力、品牌和產品的改善加之融資渠道多樣化，該行仍然相信大型中資地產股可繼續跑贏大市。該行指出，大型中資地產企業已積累大量已售未結轉資源，截至今年底，會鎖定超過80%的2019年預期收入，未來盈利確定性強。同時預計，大型中資地產企業將進一步擴大市場份額并維持合約銷售額的持續增長。該行認為，目前基本面表現強勁的大型中資地產股估值具有吸引力，且有強勁執行能力及快速資產周轉率的企業也值得關注。

    另外，中金公司在其報告中認為，港股中資地產股當前市盈率處于歷史底部，建議投資者優先選擇增長持續性好的龍頭股。