北京對租賃市場的整頓拉開帷幕，劍指長租公寓資金池。2日2日，北京市住建委等5部門發(fā)布的《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》明確要求，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業(yè)等。

    業(yè)內(nèi)人士表示，此政策對行業(yè)影響巨大，且具有信號意義和行業(yè)示范效應，有助于消除長租公寓市場的各類風險。

    此次新規(guī)有3項要求最關鍵：其一，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；其二，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金；其三，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向上海證券報表示，上述3條新規(guī)管控了3種資金，包括租金、押金和首付貸資金。其中，對于租金，杜絕了“長收短付”的現(xiàn)象，防范長租公寓企業(yè)賺“差價”。對于押金，既規(guī)定了押金只能收取1個月的水平，同時也明確了押金托管的概念。對于首付貸資金，此次政策并沒有打壓首付貸，但是規(guī)定此類資金是不能直接給予長租公寓企業(yè)的。“這3條政策較為務實，把此前長租公寓的各類漏洞給補上了。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“北京的新政策堵住了住房租賃企業(yè)類似挪用資金池的漏洞。”也就是說，針對此前蛋殼公寓等住房租賃公司暴露出來的問題，此次出臺的新規(guī)中逐條逐項地提出了規(guī)范和監(jiān)管的具體措施，使得今后可以極大地避免相關的租賃交易風險。

    張大偉說，租金的“長收短付”是長租公寓的最大問題。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，卻按季度甚至按月支付給房主，形成自己的資金池，而且一旦資金鏈斷了，房主收不到租金，但租客預交的長期租金又要不回來，損害了房主和租客的利益，形成了矛盾糾紛。

    租金貸也是一大問題。業(yè)內(nèi)人士指出，租金貸問題的實質(zhì)，是將本應放給租客的貸款，卻被直接轉(zhuǎn)付給長租公寓，使其成為長租公寓擴張的資本，由此積累巨大風險。

    新規(guī)之下，這些“資金池”將不復存在。“這也意味著沒有租期錯配，進而就不再有暴雷的可能性，所以只要嚴格執(zhí)行新規(guī)，這個行業(yè)將出現(xiàn)顛覆性變化。”張大偉說。

    嚴躍進認為，北京的這一政策值得全國其他城市學習借鑒，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房比較火熱的情況下，很多二手房的出租也變得比較強勢。所以對于此類城市，后續(xù)也需要結(jié)合租賃市場的發(fā)展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發(fā)展”。