本報(bào)記者 王麗新

    亂象叢生的租賃住宅領(lǐng)域迎來(lái)了首個(gè)《標(biāo)準(zhǔn)》，邁出了規(guī)范化發(fā)展的重要一步。

    11月25日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)、中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司共同組織完成了首批長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)工作，首個(gè)長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)名單隨之誕生。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，本次評(píng)價(jià)以《長(zhǎng)租公寓綜合性能評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)為T/CECS778－2020）為依據(jù)，對(duì)參評(píng)并符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目按一星級(jí)到五星級(jí)進(jìn)行評(píng)定并公示。

    “《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)意味著長(zhǎng)租市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)從規(guī)模化擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力的提升。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在政府監(jiān)管日趨完善的背景下，該《標(biāo)準(zhǔn)》出爐及評(píng)星名單的誕生，有利于引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)主體以租客的需求為導(dǎo)向，提升其住房租賃產(chǎn)品的打造能力，從而提升租客的居住環(huán)境，推動(dòng)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    評(píng)價(jià)體系嚴(yán)格

    今年以來(lái)，各地激勵(lì)政策更是加速出臺(tái)，政策端頂層設(shè)計(jì)逐步完善，支持租賃住房健康發(fā)展的各種保障加速落地。類似于為酒店評(píng)星一樣為長(zhǎng)租公寓進(jìn)行評(píng)價(jià)，在國(guó)內(nèi)也屬于首創(chuàng)之舉。

    該《標(biāo)準(zhǔn)》遵循“因地制宜、以人為本、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展”的原則，由“宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理”4類性能指標(biāo)組成。具體來(lái)看，“宜居品質(zhì)”對(duì)長(zhǎng)租公寓的安全保障、生活便利性能、公區(qū)配置及套內(nèi)設(shè)施等進(jìn)行評(píng)價(jià)；“綠色健康”包括節(jié)約資源、聲、光、熱、水質(zhì)及裝配式裝修的評(píng)價(jià)指標(biāo)；“智慧系統(tǒng)”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服務(wù)的長(zhǎng)租公寓提升性指標(biāo)；“服務(wù)管理”從對(duì)租戶的服務(wù)、公寓的服務(wù)設(shè)施、內(nèi)部管理制度和實(shí)際運(yùn)營(yíng)質(zhì)量四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

    以獲得綜合性能評(píng)價(jià)五星級(jí)項(xiàng)目數(shù)最多的長(zhǎng)租公寓企業(yè)——龍湖冠寓為例，包括上海華涇天街國(guó)際公寓和重慶禮嘉天街店在內(nèi)的9個(gè)長(zhǎng)租公寓上榜，項(xiàng)目主要分布在北京、上海、重慶等全國(guó)高量級(jí)城市。總體而言，這些項(xiàng)目更加注重“綠色健康”性能，所有家具木飾面達(dá)到國(guó)標(biāo)E0級(jí)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；為租戶提供了全流程線上智能化服務(wù)，通過(guò)安全管理智能系統(tǒng)夯實(shí)安全控制基礎(chǔ)；在“智慧系統(tǒng)”方面則采用了行業(yè)領(lǐng)先的IBMS-X消防預(yù)警。

    “該《標(biāo)準(zhǔn)》分為八章，涉及多項(xiàng)技術(shù)內(nèi)容，大到智慧系統(tǒng)，小到布線技術(shù)，甚至電壓等級(jí)等，對(duì)每一個(gè)星級(jí)都有很嚴(yán)格且細(xì)致的審核標(biāo)準(zhǔn)。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，同時(shí)，根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》先評(píng)價(jià)部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，將有效引導(dǎo)市場(chǎng)走向規(guī)范化發(fā)展。對(duì)此，黃卉也表示，該《標(biāo)準(zhǔn)》將成為長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要參考，長(zhǎng)租公寓需要以目標(biāo)租客的需求為導(dǎo)向持續(xù)提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

    租賃市場(chǎng)逐漸成熟

    事實(shí)上，今年以來(lái)，“北上廣深”以及寧波、南寧、石家莊等多個(gè)城市密集發(fā)布了住房租賃政策，政策聚焦于住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管以及市場(chǎng)培育。

    “一方面規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，針對(duì)此前長(zhǎng)租公寓’爆雷’事件，完善對(duì)租賃主體、房源發(fā)布、租金支付以及租金貸等方面的監(jiān)管，營(yíng)造良好的住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推動(dòng)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。”黃卉表示，另一方面則是通過(guò)增加土地供給、獎(jiǎng)補(bǔ)資金等政策支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展，擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐淖赓U房源供給，發(fā)展住房租賃企業(yè)，培育形成成熟的租賃市場(chǎng)。

    據(jù)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書顯示，國(guó)內(nèi)前十家市場(chǎng)頭部長(zhǎng)租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬(wàn)套翻番增長(zhǎng)至2020年底的73萬(wàn)套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，上海長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目平均入住率為90.9%，北京在運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目平均出租率則高達(dá)97.5%。

    黃卉認(rèn)為，這是多種因素造成的，一是疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的影響消散，租賃市場(chǎng)活躍度提高，回歸傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)周期，春節(jié)后和畢業(yè)季兩個(gè)租賃旺季市場(chǎng)熱度升溫顯著；二是在政府的強(qiáng)監(jiān)管下，高風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓獲得更加穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，專注于提升其產(chǎn)品和服務(wù)能力。三是，90后、00后進(jìn)入租賃市場(chǎng)，他們對(duì)居住品質(zhì)要求較高，會(huì)傾向于選擇品牌公寓。

    而為了提升出租率和單店盈利能力，萬(wàn)科、龍湖等頭部房企都在長(zhǎng)租公寓智能化和服務(wù)方面下功夫，以此搶奪客源。對(duì)此，龍湖方面表示，租賃住房品牌冠寓作為主航道業(yè)務(wù)，自開業(yè)以來(lái)，在每個(gè)門店都設(shè)置了智能門鎖、智能水電表設(shè)備等配套產(chǎn)品系統(tǒng)，引入龍湖智慧服務(wù)自主研發(fā)的RBA智能聯(lián)動(dòng)安全報(bào)警系統(tǒng)，并配備專業(yè)的運(yùn)營(yíng)官團(tuán)隊(duì)為租戶提供日常的貼心管家服務(wù)，提升規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、體系化的運(yùn)營(yíng)管理能力，滿足多樣化租房需求。

    而從冠寓整體品牌表現(xiàn)來(lái)看，2021年上半年，龍湖租賃住房品牌“冠寓”，布局達(dá)30余個(gè)高量級(jí)城市，開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬(wàn)間，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，期末出租率達(dá)94.1%，更大范圍內(nèi)滿足了城市新青年對(duì)品質(zhì)租房的需求。

    “隨著租賃市場(chǎng)的恢復(fù)，疊加政府監(jiān)管日趨完善的背景下，高風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)租企業(yè)進(jìn)一步出清，品牌公寓會(huì)獲得更加穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。”黃卉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其中，頭部房企的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展良好，企業(yè)開始聚焦單項(xiàng)目盈利，長(zhǎng)租公寓的出租率提升，市場(chǎng)也將迎來(lái)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的階段。

（編輯 孫倩）