尹中立（榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院房地產金融中心主任）

    近日，國務院副總理韓正主持召開了關于房地產調控的電視電話會議。會議結束當天新華社發布了新聞通稿，央視的《新聞聯播》作了詳細報道，同時央視的《東方時空》采訪了住建部房地產司司長張其光和人民銀行金融市場司司長鄒瀾。從會議的安排可以看出此次會議意在對下半年房地產調控工作進行系統部署。

    下半年房地產政策的重點包括兩方面：一是要完善和落實保障型租賃住房政策；二是完善房地產調控的長效機制，核心是完善“三線四擋”房地產金融政策。

    關于完善保障型租賃住房政策，本次會議對哪些城市需要增加保障型租賃住房提出了指導性意見，主要是針對人口凈流入的大城市。這意味著對于那些人口凈流出的城市或城市人口規模不大的城市無需擴大保障型租賃住房的建設力度。這是針對大城市住房緊張的現實采取的有針對性措施，中小城市的住房供求已經基本平衡，有些城市甚至出現了供大于求的現象。

    從已經公布的資料看，上海、廣州等城市在新增的土地供應中用于保障型住房建設的比例超過30%，有些城市可能將超過40%的新增土地用于保障型住房建設。在總量一定的前提下，保障型住房用地占比大幅度增加意味著商品住房用地的減少，對于房地產開發企業來說市場空間被壓縮。

    保障型租賃住房主要解決城市低收入群體的住房問題，但此次會議提出：“明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾”，這意味著擴大了保障型租賃住房的覆蓋面，不再以收入水平作為唯一的選擇標準。這是住房制度建設的一個重要里程碑。

    完善保障性住房是“十四五”規劃的重要內容，是我國住房政策的重大調整的標志性信號。1998年住房制度改革之后，政策著力點是推進住房市場化和貨幣化，住房保障長期被忽視，這是房價過快上漲的重要原因之一。房價的過快上漲對消費產生了越來越明顯的擠出效應，甚至影響到了年輕人的生育行為。因此，房地產市場與實體經濟的協調發展事關經濟“雙循環”的大局，增加保障型租賃住房供給是應對高房價對消費擠出效應的有效措施。

    本次會議的另外一個重點議題就是關于房地產調控政策。有以下幾個要點：

    首先，再次重申不把房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。從宏觀數據看，房地產投資增速在9%左右（兩年平均），仍然在高位，但房地產新開工面積及土地購置面積等指標已經走弱，意味著房地產投資將走弱。根據以往的政策邏輯，房地產投資下滑就意味房地產調控政策的放松。此時重申“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”意味深長。

    其次，強調要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。這意味著房地產融資監管不會放松，整體融資環境依然緊張。

    “三線四檔”政策是去年8月份出臺的，現在還處在試點狀態，但已經得到高度肯定。無論是住建部的司長還是人民銀行的司長的講話均高度肯定此項制度，金融市場司司長鄒瀾說該政策不僅是房地產長效機制的重要內容，也是宏觀審慎管理的重要內容。這意味著該制度在不斷完善后將全面推廣。

    其三，要加快完善“穩地價”工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度。穩地價是穩房價的基礎，今年初出臺了“兩集中”供地措施的目的就是穩定土地市價格預期，但22城首批集中供地似乎未達到穩地價預期。

    如何穩地價？從主管部門的談話看，政策要點是：著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。

    其四，強調要持續規范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象。意味著無論是新房還是二手房交易都會處于持續的規范管理中。

    值得關注的是，7月13日，八部委聯合下發了一個關于持續整治規范房地產市場秩序的通知，其中包括公安部和國家網信辦，這是房地產調控歷史上的第一次！

    整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；捏造、散布不實信息，擾亂市場秩序。

    其五，將會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

    在房地產調控問題上，這次重申問責，估計會有實質性措施出臺。