本報(bào)兩會(huì)報(bào)道組 杜雨萌

    政府工作報(bào)告明確提出，要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

    全國人大代表、58同城CEO姚勁波告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，2022年政府工作報(bào)告明確“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作總基調(diào)，工作部署路徑清晰、重點(diǎn)突出、舉措有力。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，作為人民群眾普遍關(guān)心的民生大事，政府工作報(bào)告提出要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。”事實(shí)上，隨著我國城市化進(jìn)程深入推進(jìn)，目前政府已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系。而在中央“租購并舉”的頂層設(shè)計(jì)和“房住不炒”的總基調(diào)下，“租購?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣的前提條件。

    姚勁波建議，除了要把租賃住房年度租金漲幅率控制在5%以內(nèi)，以及要確保購房者和租房者享受同等的權(quán)利外，還可嘗試建立租務(wù)法庭，加強(qiáng)司法保障。

    “針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題，探索新的發(fā)展模式勢(shì)在必行。”全國政協(xié)委員莫天全建議，一要堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動(dòng)機(jī)制；二要堅(jiān)持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；三要堅(jiān)持盤活存量，健全配套服務(wù)。

    “總的來說，2022年政府工作報(bào)告繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的核心目標(biāo)原則。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，則依然是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，結(jié)合此前住建部與各地方明確的“大力增加保障性租賃住房供給”等相關(guān)內(nèi)容看，未來保障性租賃住房市場(chǎng)供給將起到加強(qiáng)民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、平抑房價(jià)。從發(fā)展循環(huán)角度來說，保障性租賃住房公募REITs也將以長期主義的持有運(yùn)營邏輯，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”的銷售邏輯，進(jìn)而促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從根本上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)。

    事實(shí)上，從去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、再到今年的政府工作報(bào)告，政策連續(xù)性已然有所體現(xiàn)。

    “比如，明確了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性租賃住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)。”趙然認(rèn)為，這為滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”提供了多種選擇。

    稍早前，住建部副部長倪虹在談及今年房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)工作方向時(shí)亦特別指出，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。

    再從商品房市場(chǎng)來看，政府工作報(bào)告提出，要“更好滿足購房者的合理住房需求”。在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂看來，合理住房需求中，包括剛需和改善性住房需求。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策在保障剛需的同時(shí)，也要注意滿足改善性住房需求。

    實(shí)際上，當(dāng)前改善型住房需求在商品房市場(chǎng)中的占比正不斷提高。據(jù)貝殼研究院估算，目前全國改善型換房需求能夠占到全部需求的50%至60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。

    “促進(jìn)改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助。可以說，在當(dāng)前形勢(shì)下，促進(jìn)改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。”許小樂說。

    記者注意到，自去年四季度以來，隨著政策面暖風(fēng)頻吹，部分城市在因城施策背景下，陸續(xù)出臺(tái)了各種政策寬松的“自選動(dòng)作”。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管受春節(jié)影響，2月份全國仍有多個(gè)城市發(fā)布了與房地產(chǎn)有關(guān)的35次調(diào)控政策，疊加1月份的66次調(diào)控政策的發(fā)布，截至目前，年內(nèi)涉及房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)已超百次。

    許小樂預(yù)計(jì)，后續(xù)地方針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策有望進(jìn)一步加強(qiáng)力度、擴(kuò)大城市范圍。預(yù)計(jì)2022年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)向好修復(fù)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用。

（編輯 孫倩）