本報記者 田鵬

    11月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開會議，表示將一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。加大保交樓金融支持，推動行業并購重組，積極服務保障性住房等“三大工程”建設。

    今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產行業發展的政策落地顯效，我國樓市不論是在宏觀整體銷量方面，還是在微觀房企庫存去化和主動性降負債方面均頻頻傳出邊際正在改善的信號，但不可否認的是，房地產整體上仍然處于筑底階段。在此背景下，加大“三支箭”政策力度正當其時。

    “‘三支箭’支持房地產企業融資再次加力，將有助于改善房地產企業融資環境，改善行業預期，促進防范房地產企業風險。”中指研究院企業研究總監劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，其中，“第三支箭”——房企股權融資或將加快審批，從而進一步加大支持房企股權融資力度。

    多舉措支持企業改善負債表

    今年以來，“三支箭”持續發力，在房企盤活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。其中，“第三支箭”作為改善資產負債表情況、加大權益補充力度的有效手段，獲得相關企業青睞的同時，也成為監管支持其合理融資的有力手段。

    據東方財富Choice數據統計，截至11月18日，自2022年11月份股權融資5項措施發布以來，共有48家上市房企擬通過股權融資方式合計募集資金達1082.13億元。其中，44家擬通過定向增發合計募集資金971.22億元；4家（華僑城A、浙江建投、高新發展、筑博設計）擬通過發行可轉債募集資金110.91億元。

    從深市來看，共計24家上市房企披露再融資預案，擬合計募集資金412.51億元。從募集資金用途來看，大多企業將用于項目融資或補充流動資金。

    在58安居客研究院院長張波看來，股權融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優化自身財務結構和擴展業務方向，進一步增強抵御風險能力。與此同時，上市房企股權融資規模的增長更有利于行業發展，對于市場風險的稀釋將起到關鍵作用。

    除了為房企提供再融資支持外，監管層還通過加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業不動產領域等舉措，以進一步改善房企資產負債表、持續增厚企業利潤水平、引導企業更積極培育專業業態的經營和服務能力。

    10月20日，證監會宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施，推進符合條件的消費基礎設施項目發行公募REITs。僅6天之后華潤、萬科、金茂及物美集團就在10月26日進行了申報工作，并已獲交易所受理。

    “這意味著，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企也會越來越多。”市場人士表示，基礎設施公募REITs屬權益融資，幫助企業獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業的整體資產負債率。

    多信號傳遞行業回暖加速

    得益于今年來一系列房地產調整優化政策措施逐漸落地顯效，我國房地產市場邊際改善信號正在顯現，相關企業營收表現有所改善、企業庫存去化成效顯著、主動性降負債效果顯現。

    以深市房企為例，盈利方面，據深市房企2023年三季度報告數據顯示，48家房企合計實現營業收入6966.14億元，歸母凈利潤合計122.76億元，扣除非經常性損益后的凈利潤合計96.89億元；庫存方面，截至9月底，48家房企合同負債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%；債務杠桿方面，截至9月30日，深市48家房企帶息債務規模為12386.95億元，較2022年底下降4%，同時，房地產公司平均資產負債率為57.28%，較上年同期下降2.48個百分點，剔除預收款后的平均資產負債率為42.50%，較2022年底下降1.73個百分點。

    而目前，各方仍在積極積聚力量，構建政策合力。此次三部門聯合召開會議，圍繞房地產行業進行部署安排，將為行業回暖再添助力。

    在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對“三大工程”建設的支持力度。這一方面有助于穩定房地產投資和基建投資增速，保持宏觀經濟復蘇勢頭，另一方面也是房地產金融供給側改革的一項重要內容，推動大規模增加保障房供給、同時在“房住不炒”原則下讓商品房回歸市場的房地產發展新模式較快取得進展。

    劉水則對《證券日報》記者表示，未來，“第一支箭”，支持房地產企業信貸融資繼續加力；“第二支箭”，增信發債支持民營房企融資將加大力度。目前獲得增信支持民營房地產企業只有10多家，覆蓋的企業少，未來增信發債支持力度將加大，將擴容擴圍，使更多民營房企受益；“第三支箭”，房企股權融資將加快審批。

（編輯 喬川川）