證券時報記者 潘玉蓉

    深圳住建局發(fā)布的二手房指導價，已在各個環(huán)節(jié)推行。

    3月1日，有消息稱深圳以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營貸口子被收緊，抵押房產(chǎn)也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導價，該指導價比評估公司發(fā)給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預(yù)計其他銀行也將效仿。

    今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制（指導價）。目前，指導價已經(jīng)在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行也加入了隊伍，參考指導價來發(fā)放房貸。

    經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)評估

    按指導價打折

    “繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠后，經(jīng)營貸傳出最新消息，也按指導價執(zhí)行，四大行之一的中行即將執(zhí)行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經(jīng)停止遞件。”

    3月1日，有消息稱經(jīng)營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經(jīng)開始執(zhí)行，經(jīng)營貸抵押房產(chǎn)的評估，以指導價為基準打折。

    過去，銀行對中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經(jīng)營貸時，會找評估公司報價，并在報價基礎(chǔ)上打7折，留出安全邊際。由于房價多數(shù)時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調(diào)整評估價。

    有銀行業(yè)人士告訴證券時報記者，雖然評估價低于實時市場成交價，但仍比新發(fā)布的指導價高出不少。也就是說，現(xiàn)在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預(yù)計，后續(xù)其他銀行也會跟進。

    深圳四大行

    均已執(zhí)行指導價放貸

    2月8日，深圳市住建局發(fā)布了全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。住建部房地產(chǎn)專家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，通過調(diào)查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個基礎(chǔ)上有所浮動，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。

    深圳最早響應(yīng)住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行則是口頭通知。

    建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。

    幾乎同時，農(nóng)行深圳分行也表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導價為貸款發(fā)放的重要參考，具體細則正在研究制定中。

    很快，四大行深圳分行都響應(yīng)了政府指導價。2月底，總部位于深圳的深圳農(nóng)商行也做出了類似表態(tài)。

    房貸按指導價上浮15%

    指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場實際情況，按道理應(yīng)允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？

    曾有人在微博發(fā)布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息并沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。

    招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設(shè)銀行深圳分行則表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實施細則還在進一步研究和完善中。

    多地嚴查

    經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

    2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業(yè)主發(fā)放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機會。

    相比住房按揭貸款，經(jīng)營貸價格更便宜且有額度，于是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經(jīng)營貸拿來還買房的貸款。

    監(jiān)測到這個動向，去年以來，多地監(jiān)管部門發(fā)文，嚴查經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市。

    據(jù)證券時報記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內(nèi)再申請經(jīng)營貸，銀行將不予批準，6個月后根據(jù)實際情況授信。

    上海地區(qū)銀行對消費貸、經(jīng)營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    北京銀保監(jiān)局2月20日在官網(wǎng)上表示，針對北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

    稍早一段時間，廣東銀保監(jiān)局通過窗口指導、監(jiān)管提示約談等方式，部署全轄區(qū)銀行機構(gòu)開展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴格規(guī)范與中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程。