證券時(shí)報(bào)記者 朱凱

    近日，記者實(shí)地走訪首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)，第二站來(lái)到位于上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)的張江光大園項(xiàng)目。午飯后，記者一行從浦東世紀(jì)大道地鐵站出發(fā)，駕車花了半個(gè)小時(shí)。地圖上查看，園區(qū)緊臨中環(huán)高架路，距離地鐵2號(hào)線廣蘭路站約800米，可直達(dá)陸家嘴CBD，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

    在張江光大園走訪時(shí)，證券時(shí)報(bào)記者做了一些粗略統(tǒng)計(jì)——已入駐園區(qū)的有瑞芯微電子、叮咚買菜、立邦涂料、陽(yáng)光人壽等30余家行業(yè)頭部企業(yè)，所涉行業(yè)包括集成電路、在線新經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造業(yè)、金融科技等。資料也顯示，張江光大園占地面積20914.50平方米，總建筑面積50947.31平方米，由7棟研發(fā)樓組成。

    張江REITs的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為上海集摯咨詢管理有限公司。在園區(qū)接受采訪時(shí)，集摯總經(jīng)理所付晶表示，園區(qū)目前已達(dá)到滿租的狀態(tài)，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。項(xiàng)目的收益來(lái)源為基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)的租金、物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)及日常服務(wù)收入。他介紹，張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟，研發(fā)企業(yè)對(duì)于租賃需求旺盛，整體市場(chǎng)處于“一房難求”的狀態(tài)。

    基金募集說(shuō)明書(shū)稱，張江光大園2018~2020年的到期續(xù)租率分別為22.58%、96.31%和60.50%，其中2018年續(xù)租率較低的原因是主動(dòng)調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)。2020年，到期未續(xù)租的面積通過(guò)提前招商安排，完成了租約新簽。截至2020年末，出租率為99.51%。

    “張江光大園租約一般3年一簽，租約到期日、租戶面積占比、租戶行業(yè)比較分散。”所付晶告訴記者，園區(qū)的入駐企業(yè)主要為上市公司、外資500強(qiáng)、持牌金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)頭部企業(yè)等，對(duì)物理空間的穩(wěn)定性要求很高。

    所付晶表示，2020年新冠肺炎疫情期間，園區(qū)的網(wǎng)購(gòu)、在線教育、在線辦公及娛樂(lè)等在線經(jīng)濟(jì)迎來(lái)大發(fā)展，金融后臺(tái)、集成電路、先進(jìn)制造業(yè)等相關(guān)企業(yè)保持穩(wěn)健發(fā)展。

    隨后，在上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園展廳，記者注意到，張江高科是上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)主體。2020年，以該產(chǎn)業(yè)園為核心的張江集成電路設(shè)計(jì)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)500多億元，占到上海的70%、全國(guó)的32%以上。

    作為張江REITs的基金管理人，華安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本項(xiàng)目底層資產(chǎn)采用了100%的收益法，即根據(jù)底層資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)未來(lái)的預(yù)期凈收益，參照區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周邊物業(yè)交易情況等多方面因素確定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)而取得的估值結(jié)果。該人士說(shuō)，光大園項(xiàng)目收益穩(wěn)定，租戶資質(zhì)優(yōu)良，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。項(xiàng)目出租率較高，租金穩(wěn)定增長(zhǎng)，能夠?yàn)橥顿Y人提供穩(wěn)定的收益回報(bào)。

    在回答記者相關(guān)提問(wèn)時(shí)，華安基金該人士介紹，張江光大園REITs存續(xù)期20年，兼顧了產(chǎn)品推廣、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和保持靈活性的考慮。公募REITs以長(zhǎng)期持有資產(chǎn)為目的，未來(lái)產(chǎn)品到期前可以根據(jù)資產(chǎn)投資需求進(jìn)行擴(kuò)募或展期。

    張江高科副總經(jīng)理趙海生對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，張江科學(xué)城（張江高科技園區(qū)）被譽(yù)為中國(guó)硅谷，是中國(guó)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)。經(jīng)過(guò)近二十年的開(kāi)發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的框架。他說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)張江高科具有重要意義。公司目前正在推進(jìn)新園區(qū)建設(shè)及優(yōu)化，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，為新園區(qū)建設(shè)提供有力支持。