本報記者 吳曉璐

    6月21日，首批9只基礎設施公募REITs上市一周年。一年來，REITs市場運行平穩，交投活躍，價格發現功能有效發揮；上市REITs產品業績表現優異，底層資產經營達預期，成為投資者長期資產配置選擇之一；REITs制度規則逐步完善，險資入市、稅收試點、擴募機制紛至沓來；REITs試點星火燎原，全國各地踴躍申報項目，儲備資產類型日益豐富。

    在業界看來，首批公募REITs項目上市平穩運行一周年，試點整體符合預期，市場各方認識不斷加深。“首批公募REITs上市一年以來，底層資產經營表現整體達到或超過預期，并按約定實現了分紅。試點項目二級市場整體走勢平穩，表現穩健。”中金基金創新投資部執行總經理劉立宇接受《證券日報》記者采訪時表示。

    “REITs試點穩健、有序、規范，效果基本理想，后期發展應該穩步前行，空間廣闊。”南開大學金融發展研究院院長田利輝在接受《證券日報》記者采訪時表示，試點實現盤活存量資產，降低企業杠桿，豐富了市場產品，提供了現金流相對穩定的資產配置機會；受到市場認可，走勢相對平穩；類別不斷有序增加，逐步豐富起來；規則不斷明晰細化，實現規范發展。

    厚積薄發：上市后運行平穩

    年內2只產品獲搶購

    據Wind資訊數據，截至6月20日，基礎設施REITs項目共上市12只，總市值合計517.32億元，平均漲幅15.77%，平均日均換手率約2%。此外，國金中國鐵建高速REIT將在6月21日至6月22日發售，第13只基礎設施REITs臨近。

    據記者了解，首批項目從2019年開始著手準備，經過約2年時間正式上市。REITs上市以后，為投資者提供了具有穩定現金流、風險收益對稱、流動性好、透明度高的標準化產品，有效填補了國內資產管理市場的產品空白。Wind資訊數據顯示，6月20日，有10只基礎設施REITs實施分紅，累計分紅15次，合計分紅金額17.63億元。

    今年以來，股市和債市波動加大，與股債相關性較低的基礎設施REITs運行平穩，受到投資者青睞。4月28日上市的華夏中國交建REIT以及擬上市的國金中國鐵建高速REIT均獲投資者搶購，網下詢價環節，擬有效認購數量總和是初始網下發售份額數量的38倍、33倍。

    上市滿一年的同時，首批9只公募REITs也面臨戰略配售份額解除限售。劉立宇表示，首批9只公募REITs預計解禁規模近百億元。解禁后，公募REITs的流動性和交易量或將有所提升。本次解禁的對象主要是原始權益人及其關聯方以外的戰略投資人，是否會對市場造成壓力，主要看投資者對于公募REITs目前二級市場價值合理性的判斷。對于長期投資者而言，公募REITs運作期較長，以及定期分紅等特征對其有較大的吸引力。

    據記者了解，公募REITs主要以配置型的機構投資者為主。首創環保集團總會計師郝春梅對《證券日報》記者表示，對于長期投資者而言，公募REITs具有現金回報較為穩定，具有高票息、抗通脹、長期回報率高、分散風險的特點，屬于適合長期持有的配置型資產，并不適合交易性資金過度炒作。

    “相信積極向好的行業基本面、廣闊的市場和發展空間是中金普洛斯REIT資產價值和穩定收益的底盤。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營團隊負責人楊敏對《證券日報》記者表示，普洛斯REIT的基礎設施資產一直保持高效穩定的運營，有力地承載和支持了所在地區的民生和經濟發展，是高標準現代化園區的行業標桿。普洛斯REIT于去年11月份率先分紅，第二次分紅已于今年4月份完成。

    楊敏表示，普洛斯作為原始權益人及資產運營管理機構，憑借科技賦能、智慧化運營以及綠色低碳方面的領先實踐，將不斷提高基礎設施運營效率，提升資產價值，為普洛斯REIT不斷注入新活力、新動能。

    郝春梅表示，就首創水務REIT實際情況而言，因首創環保集團自持基金份額已達到51%，雖然公募REITs相關制度明確了解禁期限，但由于公司曾向合肥市行業主管部門的承諾及項目招募文件中的披露，首創環保集團將在項目存續期內持續持有該部分份額。

    星火燎原：全國踴躍申報

    項目類型不斷擴圍

    2021年6月29日，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將試點區域放開全國范圍，資產范圍擴大。

    據記者了解，全國十余個城市地方政府或發展改革部門專門發布REITs政策文件，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝經濟圈等區域，積極鼓勵地方企業參與試點。目前，全國各地踴躍推薦項目。

    5月27日，證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，當日全國首批2單保障性租賃住房REITs項目正式申報：廈門安居集團有限公司REITs項目和深圳人才安居REITs項目。

    根據相關招標信息，目前在推進的基礎設施資產類別還包括數據中心、風電、軌道交通等領域。據記者了解，僅上交所在市場上儲備的REITs項目就有200多單，重點推進的約有百單，包含能源、生態環保、市政建設、保障性租賃住房、新型基礎設施等領域。

    上交所相關負責人表示，上交所將加快租賃住房REITs試點落地，支持我國保障性住房體系建設。未來，上交所將大力拓展REITs項目儲備，拓寬基礎設施資產類型，加緊推出面向民間投資的項目。

    搭建平臺：有效盤活存量資產

    實現良性循環

    “十四五”規劃《綱要》明確提出，推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。5月25日，國務院辦公廳發布的《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

    “REITs能切實幫助企業有效盤活存量資產、實現前期投資回收、形成有效投資，服務于基礎設施行業的高質量發展。”劉立宇表示，我國公募REITs已涵蓋大部分存量公共資產，在盤活存量資產的同時，可以降低實體經濟杠桿水平，推動基礎設施投融資市場化、規范化發展。企業發行公募REITs的凈回收資金多數需要用于新增基礎設施投資，從而形成良性循環，對相關行業持續發展具有長遠意義。

    據悉，首批公募REITs帶動了3000億元的新增基礎設施項目建設，在降低企業債務風險，促進企業輕資產運營方面發揮重要作用。另外，從首批REITs產品2021年度報告來看，基礎設施資產運營穩健，經營業績表現優異，形成了穩定可預期的可供分配現金流和分紅收益。

    談及上市一年以來的變化，郝春梅表示，首創水務REIT作為原始權益人參與首批REITs的試點，是從“0”到“1”的突破過程。“確實對于我們來說是歷練更是收獲，現在回想起來還是非常感慨的。為了保障后續項目的健康穩定持續運營，以及符合PPP項目相關要求，首創環保集團在本項目發行后作為戰略配售投資人認購51%的基金份額，使得首創環保集團與本項目REITs產品之間形成了很強的綁定關系，確保項目持續健康平穩運營。”

    “自首創水務REIT上市以來，公司作為運營管理機構更加注重資產運營質量，對底層資產加強了運營管理力度，提升其管理效能。對廠容廠貌也加以改善；目前深圳和合肥項目均運營穩定，且均已按要求達到運營管理考核要求。同時，隨著首創水務REIT上市后的透明化，項目的底層資產也受到了基金管理人的監督管理和投資者的關注。”郝春梅進一步表示，公司將在未來的運營中繼續充分發揮公司的運營管理優勢和體現運營價值，將底層資產質量進一步做精做強。

    “首批基礎設施公募REITs項目，對市場具有示范性意義。”楊敏表示，“對于普洛斯而言，通過發行基礎設施公募REITs，搭建了資本循環的新平臺，募集回籠的資金將全部繼續投入中國市場基礎設施建設，不斷提升我們的產業服務能力，為投資人創造優秀的回報。”

    達成共識：市場各方積極參與

    制度規則日臻完善

    隨著REITs試點的推進，市場各方了解深入，認識不斷加深，REITs政策環境不斷優化。

    2021年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，引入保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月26日，財政部出臺《關于基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確稅收優惠政策。5月31日，滬深交易所發布擴募規則，同步優化擴募機制。

    “過去一年REITs市場配套政策穩步推進，相關的政策規則逐漸完善，正形成可持續發展的路徑基礎。監管和地方政府相繼在擴大基礎資產支持范圍、建立資產儲備庫、原始權益人發行動員、發行階段稅務安排優化、擴募細則規范等方面出臺相關政策指引，同時注重市場投教工作，引導各市場參與主體形成良性預期。配套政策和監管規則的持續推進和完善貫穿于REITs實踐的全過程，對于建立多層次、有效率、可持續的中國REITs市場起到關鍵作用。這些政策規則聚焦市場參與主體較為關注的問題，有利于各方積極參與公募REITs實踐，促進市場擴容。”劉立宇表示。

    郝春梅表示，今年4月15日，在交易所擴募規則征求意見后，公司積極參與了擴募政策的討論并將相關意見進行了反饋。目前公司已開始擴募資產的梳理，并將適時積極推進后續首創水務REIT的擴募工作。

    上交所相關負責人表示，將盡快推動首批REITs擴募項目落地，進一步發揮其作為資產上市平臺的長期戰略價值和持續發展能力。

    對于后續制度完善，郝春梅表示，此前稅收試點僅針對項目發行階段相關資產與股權變動的涉稅事項進行了明確，并未針對REITs項目全周期涉稅問題有所指定。目前REITs產品架構債務部分涉及的年化利率較高，影響基金收益，建議將產品架構中債務對應稅前可扣除利率標準予以明確；另外，REITs并非普通資管產品中通過“保本保收益”來判定征收增值稅的情形，建議該部分免征增值稅（3%）。除了上述稅收政策，也希望相關監管部門適度放開對“使用者付費為主”的限制要求。

    據記者了解，下一步監管部門將從總結實踐經驗，推動制度完善；緊扣國家戰略，落地重大項目；完善審核機制，提高審核質量；持續強化監管，督促規范運營；加強市場培育，凝聚市場合力等五方面推動REITs市場健康快速發展。