2月26日，首單以城市更新項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園REITs華夏金隅智造工場REIT在上交所上市，上市首日基金二級市場價(jià)格上漲30%，達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲幅上限。其火爆行情引發(fā)投資者關(guān)注。業(yè)內(nèi)分析人士表示，華夏金隅智造工場REIT上市后獲得資金追捧是多種因素綜合形成的，建議投資者理性看待公募REITs二級市場價(jià)格波動，更多關(guān)注項(xiàng)目本身的投資價(jià)值，堅(jiān)持長期投資。

    城市更新標(biāo)桿 差異化特征顯著

    華夏金隅智造工場REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西三旗，2017年前為金隅天壇家具公司的生產(chǎn)基地。隨著北京城市功能定位變化，金隅集團(tuán)以原金隅天壇家具公司生產(chǎn)空間為載體，通過對存量工業(yè)廠房盤活改造升級，打造以智能制造為核心產(chǎn)業(yè)并輔以部分產(chǎn)業(yè)配套的創(chuàng)新型科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積為9.09萬平方米，2018年6月份開始運(yùn)營，目前已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期。

    金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項(xiàng)目位于上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，高新科技企業(yè)較為集中，對創(chuàng)新性科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求較高。項(xiàng)目高層高、高舉架、高荷載的獨(dú)特建筑結(jié)構(gòu)可以為“硬科技”企業(yè)提供稀有的產(chǎn)業(yè)空間，滿足租戶“研發(fā)、辦公、試驗(yàn)、生產(chǎn)”的多重需要。同時，園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為多元，吸引新能源、人工智能、醫(yī)療器械、信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)內(nèi)多家知名企業(yè)、研究院所、行業(yè)協(xié)會入駐，已經(jīng)形成較為集中的產(chǎn)業(yè)集聚，項(xiàng)目具備一定的空間產(chǎn)品差異化優(yōu)勢。項(xiàng)目類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，在當(dāng)前行業(yè)形勢下增長空間可能有限，底層運(yùn)營收入、出租率等關(guān)鍵指標(biāo)可能面臨波動。

    交易價(jià)格波動稀釋投資收益

    首日漲停反映了投資者對項(xiàng)目認(rèn)可與期待。然而，公募REITs二級市場交易價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實(shí)際凈現(xiàn)金流分派率。

    以華夏金隅智造工場REIT為例，若投資者以上市首日收盤價(jià)3.691元/份購入本基金，依據(jù)《華夏金隅智造工場產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》測算，2025年度預(yù)期凈現(xiàn)金流分派率將降至5.35%。

    對于產(chǎn)品首日漲幅情況，基金管理人表示，公募REITs產(chǎn)品應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層收益率情況，切勿盲目跟風(fēng)投資。金隅智造工場項(xiàng)目屬于城市更新改造的產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目，其土地使用權(quán)終止時間為2046年12月2日，剩余期限不到22年，其較高的分派率與剩余期限相對較短也有一定的關(guān)系。

    同時，業(yè)內(nèi)人士也提示，漲停后二級市場價(jià)格可能與實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)偏差，存在高估風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎評估，避免盲目追高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs的底層收益邏輯主要依托資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，其收益增長受限于資產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營能力和市場環(huán)境，長期看價(jià)格終將回歸內(nèi)在價(jià)值，投資者需要理性看待收益上限，避免過度樂觀預(yù)期。

    盲目追高存在投資風(fēng)險(xiǎn)

    2025年以來，公募REITs情緒持續(xù)高漲，多只產(chǎn)品因二級市場漲幅較高而發(fā)布交易提示公告，提醒投資者關(guān)注交易價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)，在理性判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策。

    業(yè)內(nèi)人士指出，長期來看，公募REITs的投資價(jià)值取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況，投資者應(yīng)關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量及現(xiàn)金流狀況，市場交易價(jià)格波動可能顯著影響實(shí)際收益。投資者需評估價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)與長期回報(bào)預(yù)期，根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)，合理配置資產(chǎn)，當(dāng)REITs價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲時，需警惕可能出現(xiàn)的回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，審慎做出投資決策。

    從公募REITs市場歷史表現(xiàn)來看，部分產(chǎn)品也曾出現(xiàn)過大幅上漲后回調(diào)的情況。因此投資人應(yīng)保持警惕，充分評估投資風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目跟風(fēng)追高，守護(hù)好自身的財(cái)產(chǎn)安全。

    （CIS）