■本報(bào)記者 王麗新

    當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期時(shí)，管理過(guò)于粗放、難以控制擴(kuò)張欲望的隱憂便會(huì)浮出水面。過(guò)去半年多，更快感知一線營(yíng)銷戰(zhàn)場(chǎng)壓力的房企，都率先進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，縮編裁員、謹(jǐn)慎投資，加快資產(chǎn)變現(xiàn)等過(guò)冬術(shù)重現(xiàn)市場(chǎng)。

    畢竟，在“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”和“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別高增長(zhǎng)高盈利的時(shí)代，增速趨緩、存量加大、盈利降低、行業(yè)集中度提升、淘汰加速將會(huì)成為市場(chǎng)常態(tài)，房?jī)r(jià)天花板壓頂，房企高管們年尾思考的都是2019年該如何“謀篇布局”。

    “2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還是會(huì)聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，爭(zhēng)取規(guī)模再上新臺(tái)階。多元化輔業(yè)則是協(xié)同業(yè)務(wù)，圍繞住宅主業(yè)發(fā)展，走精細(xì)化的高質(zhì)量發(fā)展道路。”近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)透露，精細(xì)化管理的重要一步，是回到企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的本質(zhì)，加強(qiáng)全面預(yù)算管理，從財(cái)務(wù)效果的角度去發(fā)現(xiàn)影響運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率的問題，帶動(dòng)整體經(jīng)營(yíng)管理向著更務(wù)實(shí)、更有效的方向改進(jìn)。

    加強(qiáng)全面預(yù)算管理

    全面預(yù)算管理，一般在房地產(chǎn)領(lǐng)域，難以真正全面落實(shí)是通病，提概念多于實(shí)際執(zhí)行。“遠(yuǎn)洋希望借助市場(chǎng)調(diào)整波動(dòng)期，將全面預(yù)算管理等工作做實(shí)。”上述遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過(guò)去，行業(yè)中的很多企業(yè)管理問題都被這個(gè)蓬勃的市場(chǎng)給“消化”掉了，但未來(lái)房?jī)r(jià)天花板已經(jīng)可見，因此今年遠(yuǎn)洋將圍繞幾個(gè)事業(yè)部為主體，把運(yùn)營(yíng)管理夯實(shí)做細(xì)，內(nèi)部叫做“精耕細(xì)作”。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)下設(shè)九大事業(yè)部，加上七個(gè)職能中心。九大事業(yè)部中有四個(gè)是住宅開發(fā)事業(yè)部，分別為華東、華南、北方和城市開發(fā)事業(yè)部，各開發(fā)事業(yè)部的年銷售額基本構(gòu)成了遠(yuǎn)洋集團(tuán)的主業(yè)發(fā)展規(guī)模。商業(yè)方面有寫字樓事業(yè)部和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，再加上產(chǎn)品營(yíng)造事業(yè)部、客戶服務(wù)業(yè)事業(yè)部和資本運(yùn)營(yíng)事業(yè)部，一共九個(gè)。其中，城市開發(fā)事業(yè)部在全國(guó)范圍內(nèi)有潛力的二、三線城市尋找投資機(jī)會(huì)。

    “2019年‘精耕細(xì)作’，就是圍繞著幾個(gè)核心事業(yè)部，進(jìn)一步落實(shí)全面預(yù)算管理和要求，九大事業(yè)部每個(gè)都類似于一個(gè)獨(dú)立的小公司，要把各自的賬算清楚、算明白。然后，集團(tuán)總部職能中心去做決策支持和管控等工作，核心是往下放，權(quán)責(zé)利益對(duì)等。”上述人士表示，每個(gè)事業(yè)部的盈利、負(fù)債都有自己的指標(biāo)，事業(yè)部若是要投項(xiàng)目，則需要告訴集團(tuán)能賺多少錢，對(duì)應(yīng)事業(yè)部的報(bào)表是否可以支撐去做這筆投資——“量入為出，過(guò)緊日子”。

    就目前來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下一步投資布局是在已有布局的五大核心城市群繼續(xù)深耕。京津兩地由于去年新增600億元－700億元貨值，今年將會(huì)稍微放緩布局腳步，以此在增量市場(chǎng)上優(yōu)化布局。

    加快釋放資產(chǎn)變現(xiàn)

    “精耕細(xì)作”的另一面，體現(xiàn)在利用資產(chǎn)管理邏輯，加快資產(chǎn)變現(xiàn)速度，讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

    以遠(yuǎn)洋集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)為例，規(guī)模估值約達(dá)500億元，這部分資產(chǎn)價(jià)值目前還沒完全釋放出資金，但已經(jīng)初步形成了“投融管退”的閉環(huán)發(fā)展模式。

    “我們通過(guò)自己的’投融管退’閉環(huán)支撐再發(fā)展，集團(tuán)不再額外投入過(guò)多資源。”上述人士透露，利用房地產(chǎn)基金模式，將基金份額賣出去60%－70%，再對(duì)自留資產(chǎn)權(quán)益部分進(jìn)行實(shí)時(shí)管控。通過(guò)這種模式，相當(dāng)于釋放出來(lái)60%－70%的資金，再拿這部分資金去做管理規(guī)模的增量，未來(lái)養(yǎng)老板塊也會(huì)考慮以這種模式發(fā)展。

    值得關(guān)注的是，遠(yuǎn)洋2018年也將經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的三個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打包，發(fā)行REITs產(chǎn)品募資32億元，相較于傳統(tǒng)信貸工具，這筆交易有效提升循環(huán)投資效率，獲得增值收益的同時(shí)，還拓展了公司的融資渠道。

    對(duì)此，有分析人士稱，過(guò)去遠(yuǎn)洋收購(gòu)過(guò)一些資產(chǎn)包，包括中銀資產(chǎn)包等，部分物業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)重新改造運(yùn)營(yíng)后出讓，項(xiàng)目投資回報(bào)率很高。總體來(lái)看，對(duì)于住宅增量市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋正在加快回款速度，守住已布局城市向二線城市重倉(cāng)；在寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)方面，轉(zhuǎn)讓部分權(quán)益去杠桿，降低財(cái)務(wù)成本，讓資產(chǎn)轉(zhuǎn)起來(lái)，輕資產(chǎn)化的同時(shí)，小股持有資產(chǎn)權(quán)益，增加在管資產(chǎn)規(guī)模。2019年，遠(yuǎn)洋的經(jīng)營(yíng)邏輯是，重投板塊加快規(guī)模擴(kuò)張，可輕資產(chǎn)化資產(chǎn)憑借各種金融手段加快變現(xiàn)，同時(shí)梳理多元協(xié)同業(yè)務(wù)，支撐主業(yè)發(fā)展。